文章核心观点 - 中金重庆两江REIT作为西部首单产业园REIT，在区域市场承压背景下，通过租户质量构筑基本盘、致力于精细化运营管理、并受益于政策利好与业绩保障机制，展现了运营韧性，为未来扩募预留了空间 [1][2][3][4] 资产与运营概况 - 底层资产由4个产业园区组成，位于重庆市两江新区两江数字经济产业园照母山研创核心区，合计建筑面积约24.37万平方米，可租赁面积18.77万平方米 [1] - 截至2025年9月30日，园区出租率为87.81%，报告期末剩余租期为1229天（约3年4个月），长期租赁基础较为稳固 [2] - 截至2025年9月底，共有51家租户，行业覆盖信息技术、专业服务、金融、零售供应链等领域，租户包括国企、央企、外资及优质民企 [2] - 第一大租户为中移物联（中国移动全资子公司），自2018年入驻并于2023年续租，是核心稳定收入来源，租约结构呈现“以大带小、梯度稳定”特征 [2] 市场竞争与运营策略 - 全国主要城市办公楼宇租金仍处于下行通道，重庆租赁市场也不尽如人意，业主普遍采用“以价换量”策略 [2] - 项目通过灵活租赁条件应对，其出租率和租金单价处于区域竞品中上游水平，展现了较强的运营韧性 [2] - 运营核心方向是“精细化运营”，持续完善全流程运营体系 [2] - 园区在装修、楼宇智能化、园林绿化、电梯提速改造等方面持续投入以提高吸引力 [3] - 运营方建立了常态化重点租户走访机制，针对大租户至少每月上门走访一次，以了解需求维持稳定性 [3] 区域优势与政策支持 - 原始权益人两江产业集团在两江新区照母山片区产业办公楼市场供应中占据较大份额，在调节新增供给及引导租户需求方面有较强主动权 [3] - 2025年3月，重庆两江新区发布《环照母山特色园区实施方案》，聚焦智能网联新能源汽车、新一代电子信息制造等8个产业链条，打造10大特色产业集群，标志着发展思路转向构建产业链生态圈 [3] - 该政策方案有望为片区产业园区发展提供有力支撑，运营方将积极跟随新区定位与产业布局以保障运营平稳 [3] 业绩保障与未来展望 - 设立了五年业绩对赌机制，上市后五年内，若任一年度分红未达预期，原始权益人两江产业集团将让渡其运营管理费及自持部分分红以补足投资者收益 [3] - 面对市场竞争，项目将因地制宜、精准施策，结合产业基础努力达成经营目标 [4] - 两江产业集团目前持有764万平方米产业园资产，其中成熟资产约483万平方米，为中金重庆两江REIT未来扩募预留了空间 [4] - 未来扩募计划将结合产业园区发展情况、原始权益人业务定位、基金运营及二级市场表现等多方面因素确定 [4]