文章核心观点 - 中金重庆两江REIT作为西部首单产业园REIT，在区域产业结构调整与市场竞争加剧的背景下，通过强调精细化运营、稳固优质租户基本盘、依托政策利好及设立业绩对赌机制，以维持资产运营稳定并为未来扩募预留空间 [1][4][6] 资产与运营概况 - 基础设施资产由4个产业园区组成，位于重庆两江新区照母山研创核心区，合计建筑面积约24.37万平方米，可租赁面积18.77万平方米 [2] - 截至2025年9月30日，园区出租率为87.81%，报告期末剩余租期约1229天（约3年4个月），长期租赁基础较为稳固 [2] - 在办公楼租金普遍下行的市场环境中，项目通过灵活调整租赁策略，使出租率和租金单价保持在区域竞品中上游水平，展现出运营韧性 [2] 租户结构与质量 - 截至2025年9月底，项目共有51家租户，行业覆盖信息技术、专业服务、金融、零售供应链等领域，租户性质包括国企、央企、外资及优质民企 [3] - 第一大租户为中移物联（中国移动全资子公司），自2018年入驻并于2023年续租，构成核心稳定收入来源 [3] - 多家科技型与成长型企业持续续租与扩租，形成“以大带小、梯度稳定”的租约结构特征 [3] 精细化运营举措 - 项目将精细化运营作为核心方向，持续完善全流程运营体系 [4] - 在装修、楼宇智能化、园林绿化、电梯提速改造等方面持续投入，以提高整体吸引力 [4] - 建立了常态化的重点租户走访机制，针对大租户至少每月上门走访一次，以了解经营情况与发展需求 [4] 区域政策与竞争优势 - 运营方两江产业集团在照母山片区产业办公楼市场供应中占据较大份额，在调节新增供给及引导租户需求方面具有较强主动权 [4] - 2025年3月，重庆两江新区发布《环照母山特色园区实施方案》，聚焦8个产业链条，打造10大特色产业集群，标志着园区发展思路转向构建产业链生态圈 [4] - 上述政策方案有望为片区产业园区发展提供有力支撑，运营方将积极跟随新区定位与产业布局以保障运营平稳 [4][5] 业绩保障与未来发展 - 项目设立了五年业绩对赌机制，上市后五年内，若任一年度分红未达预期，原始权益人将让渡其运营管理费及自持部分分红以补足投资者收益 [6] - 原始权益人两江产业集团目前持有764万平方米产业园资产，其中成熟资产约483万平方米，为中金重庆两江REIT未来扩募预留了空间 [6] - 未来扩募计划将结合产业园区发展情况、原始权益人业务定位、基金运营及二级市场表现等多方面因素确定 [6]