文章核心观点 - 中国城市更新模式正从政府主导的“拆迁”转向居民主导的“自主更新、原拆原建” 这一新模式旨在解决大量老旧住房问题 但面临居民共识、资金筹措、项目可行性等多重现实挑战 [8][10][12] 老旧住房现状与问题 - 中国存在大量高龄住房 截至2024年房龄超30年的住房占比达35% 这些房屋普遍存在保温失效、管道锈蚀、电线老化等问题 部分被鉴定为危房 [5][6] - 老旧小区问题不仅限于超龄房屋 建成约20年的“中老年房屋”也已进入故障频发期 例如承德2003年竣工的小区存在无外墙保温、漏水等问题 [5] - 部分危房改造进程缓慢 例如吉林松原百南小区被鉴定为D级危楼多年 但因规划、资金等条件不成熟暂不具备改造实施条件 [3][4] 自主更新模式的政策与实践 - 政策层面明确支持自主更新 2025年3月住建部鼓励探索居民自主更新 同年8月《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》首次将“自主更新”纳入中央战略框架 [8] - 北京、上海、浙江、广东、湖北等多地已开展试点 涌现如北京桦皮厂胡同8号、上海东安二村、浙江浙工新村等典型案例 [8] - 目前成功案例多为单体规模较小的危房 例如北京三里河一区28号楼（54户）、广州集群街2号居民楼（5层）、长沙韭菜园小区1栋2栋（1977年建成）等 [9] 资金筹措模式 - 资金模式以“居民自筹”为核心特征 通常结合政府补贴等多方共担 例如北京三里河项目居民出资约60% 政府出资约40% 长沙韭菜园项目采用“政府奖补+居民分期+企业参与”模式 [10] - 专家建议构建多元化金融支持体系 包括居民自筹、公积金、银行贷款、政府补贴 并探索REITs等资本市场工具为项目提供长期资金 [14] 模式推广的现实挑战与关键因素 - 达成居民100%同意是前期最大难点 每家每户的困难和诉求不同 需要逐一协调 [12] - 居民意愿取决于“经济账” 核心是资产增值与资金投入的平衡 调研显示当房屋增值幅度达到自筹资金的1.5～2倍时 居民经济意愿会显著增强 [13] - 该模式更容易在房屋价值高、居民支付能力强的一线及强二线核心城区推广 在三四线城市落地需综合考虑项目条件、居民出资能力、新房价格预期等多重要素 [13] - 专家建议可通过适当增加户数销售房源、增加商业配套经营权等方式平衡投入 并预计未来该模式仍以稳步、点状推进为主 难以大面积铺开 [14]