香港房地产市场2025年回顾与2026年展望 - 香港住宅市场在2025年止跌回暖，整体楼价自年初至10月止跌回升1.8%，市场被认为已见底并逐步走出整固期 [2] - 2025年全年住宅成交量预计达到约6.2万宗，按年同比上升约17%，成交总值亦显著增长 [2][3] - 行业普遍预期2026年市场正面势头将延续，中小型住宅楼价预计上升约5%，有观点认为升浪可能持续更长时间 [6] 市场表现与价格走势 - 香港整体住宅楼价指数在2025年3月至10月期间出现3.3%升幅 [2][4] - 不同档次住宅价格均出现回暖：沙田第一城和太古城按季同比升幅为2.9%，豪宅贝沙湾按季同比上升6.1% [4] - 具体户型价格上升，面积431方英尺的A类单位平均售价从1月的467万港元升至9月的489万港元，升幅近5% [4] 成交量与成交金额 - 2025年住宅买卖合约数字已连续九个月录得超过0.5万宗，预计第四季度成交约1.64万宗，按年同比上升9% [2] - 截至12月初，私人住宅买卖登记约5.4万宗，涉及金额约4710亿港元，有机构推算全年成交量约5.72万宗，较2024年上升18% [3] - 以5.72万宗推算，全年成交总值将达约4970亿港元，同比增加13% [3] 驱动市场回暖的关键因素 - 宏观利率环境改善，香港银行跟随美联储降息，降低了楼市入场门槛及利息成本 [5][7] - 股票市场向好产生财富效应，进一步释放住宅需求 [5] - 特区政府政策调整，将100港元印花税门槛提升至400万港元房屋，刺激了小户型房屋成交量 [5] 细分市场需求与结构 - 400万港元以下一手及二手私人住宅前11个月交易约1.2万宗，较2024年全年增加约20%，创近九年新高 [5] - 在住宅单位总成交量中，约84%的成交价格在1000万港元或以下 [5] - 租金市场走强，住宅租金指数年初至今已录得约4.0%的升幅，部分小户型租金回报率已高于利息水平 [6] 未来市场供应与库存 - 新盘库存压力减轻，尾货量由2025年初的约2.3万套降至2万套左右，缓解了地产商推盘及开价压力 [8] - 地产商因前期市场不景气减少了拿地，未来供应存在一定压力 [8] - 私人住宅供应有望于2026年年底恢复至正常水平 [6] 2026年市场展望与潜在增量 - 低利率环境预计将持续，美国处于降息周期，香港利率可能同步下降，有助于资金流入楼市 [7][8] - 货币因素可能推动资产价格，港元与美元挂钩，美元贬值或令包括楼宇在内的实体资产价格上升 [8] - 人才计划带来新增需求，部分2023年至2024年通过人才计划来港的专业人士，在租住期满后可能考虑购置首套住房 [8]