万科事件与市场反应 - 午后1点32分，万科A的涨停板被一笔27.38亿元的巨额买单一举封死，该金额相当于当日成交额的21% [1] - 万科H股一度飙涨19%，境内债“22万科04”暴涨42%触发临停 [1] - 万科多只境内债涨幅超过30%，其中“23万科01”涨34%后临停，“21万科06”涨33%后停牌 [3] 房地产板块整体表现 - 整个房地产板块应声而起，华夏幸福、财信发展等6只A股地产股紧跟涨停 [1] - 港股内房股融创、世茂等涨幅均超10% [1] - 截至12月10日，房地产ETF单日涨幅达3.61%，主力资金净流入规模创近三个月新高 [7] 关键个股涨幅详情 - 万科A涨幅为+10.06%，现价5.25元 [2] - 世联行涨幅为+10.07%，现价3.17元 [2] - 南都物业涨幅为+10.02%，现价13.51元 [2] - 财信发展涨幅为+9.94%，现价3.98元 [2] - 华夏幸福涨幅为+9.92%，现价2.66元 [2] - 广宇集团涨幅为+9.91%，现价3.77元 [2] - 保利发展涨幅为+4.88%，现价6.66元 [2] - 金地集团涨幅为+5.10%，现价3.30元 [2] 事件直接导火索 - 市场情绪逆转的导火索是当天上午10点召开的“22万科MTN004”债券持有人会议 [2] - 这笔20亿元的中期票据展期方案最终通过：本金兑付延期一年至2026年12月15日，票面利率维持3% [3] - 展期方案新增了深圳地铁等国企的担保增信措施 [3] 债务风险化解进展 - 债券持有人同意展期且未要求额外罚息，国资担保方案削弱了违约预期 [5] - 深铁集团累计向万科提供了307.96亿元的借款 [9] - 12月5日，碧桂园境外债务重组计划获香港法院认许令，137.7亿元境内债务重组方案也已通过 [5] - 龙头房企债务风险“拆雷”进程加速，市场开始重新评估行业底部特征 [5] 政策面积极信号 - 近期市场频繁讨论的“房贷贴息”政策被多家机构视为潜在利器 [5] - 华泰证券研报指出，此类政策可通过财政贴息收敛房贷利率与租金回报率利差，直接降低购房成本 [5] - 深圳、武汉等地已试点购房贷款贴息，若推广至全国，可能成为刺激刚需入市的关键抓手 [5] - 方正证券数据显示，2025年1—10月新房销售中房贷首付比例达68.22%，居民购房杠杆率处于高位，政策优化空间充足 [7] 资金与机构动向 - 12月初两个交易日内，一机构席位连续买入万科A 25.71亿元，某营业部斥资35.21亿元扫货 [7] - 这种规模的资金集中涌入，反映出部分投资者对地产板块估值修复的强烈预期 [7] 行业基本面边际变化 - 一线城市二手房成交量的回暖被部分分析师视为市场触底的前置信号 [7] - 尽管新房销售仍处下行通道，但核心城市二手房交易活跃度提升，暗示真实居住需求正在逐步释放 [7] - 万科2025年前三季度销售额同比下滑超四成，行业整体亏损面仍在扩大 [9] 行业模式转型 - 行业正在从“高杠杆、高周转”转向“开发+经营”并重，商业运营、物管、长租公寓等轻资产赛道成为新战场 [7] - 万科的物管服务、华夏幸福的产业园区运营等业务线近期被资本重点关注，部分业务估值已开始与开发主业分化 [7] 市场核心逻辑与展望 - 债务化解路径的清晰化是本轮反弹的核心逻辑，体现了“以时间换空间”的化债思路 [9] - 政策底、债务底相继显现，销售底是否即将到来成为下一个博弈焦点 [9] - 这种债券与股票的联动上涨，在近期地产板块中罕见 [4]