行业销售制度变革 - 中国房地产销售制度正经历从预售制向现房销售的深刻变革，自2022年末以来，全国明确试点或支持现房销售的地方已超过30个，从海南、雄安全面推行到河南信阳、湖北荆门等地跟进[1] - 现房销售模式的核心是“所见即所得”，房屋需建成并验收后方可销售，这彻底避免了预售制下“货不对板”或“楼盘烂尾”的交付风险[3] - 现房销售在全国商品住宅销售中的占比已从2020年的约12.7%快速提升至2024年的超过30%，表明趋势正在加速[3] 对行业结构与房价的影响 - 现房销售将显著改变开发商的游戏规则，开发周期从卖期房的可能半年回款拉长至拿地到建成销售需一年半甚至三年，期间土地、建设、融资成本均由开发商先行承担，资金压力指数级上升[4] - 新模式将导致行业洗牌，资金实力雄厚、融资成本低的央企国企和头部优质民企将更能适应，市场份额预计将向头部集中[4][5] - 房价很可能出现结构性上涨，实力开发商为平衡更长的资金占用成本和风险，将聚焦打造高品质产品以获取溢价，导致优质现房价格更坚挺[4] 对开发商的影响与投资逻辑 - 现房销售模式是一场残酷的压力测试，将加速行业出清，投资者需坚决远离高杠杆、弱资质的开发商以规避风险[5] - 开发商的资金将变得极其珍贵，其拿地策略将更集中于人口流入、需求有支撑的一二线核心城市与优质地段[5] - 产品力成为核心竞争力，当房屋变为现房，设计缺陷与用料瑕疵无处遁形，真正在绿色、智能、工艺上投入的优质房屋才能赢得市场并具备增值潜力[5] 投资者策略调整 - 投资策略应从“赌增长”转向“谋确定”，在资本市场可关注财务稳健、主要布局于高能级城市的头部房企[6] - 实物房产投资心态应从“投机”转向“配置”，将房产视为需精挑细选、长期持有的资产，优先考虑现房或准现房[6] - 选择实物投资时，应将开发商的实力和口碑作为最重要的考量因素，并亲自检验房屋品质[6]