政策发布与核心目标 - 山东省于12月12日率先发布《关于住房“以旧换新”的指导意见》，共包含6部分、15条具体措施，系统构建了政策框架 [1][2][3] - 政策核心目标是打通新房与二手房市场壁垒，缩短交易周期，降低置换成本，激发住房消费活力，以巩固房地产市场止跌回稳态势 [1][7] - 政策出台背景是响应中央经济工作会议提出的“着力稳定房地产市场”要求，并被视为稳住经济大盘、保障民生、防范系统风险的重要举措 [1][7] 主要政策模式与措施 - 明确三种“换新”模式：“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”，并支持引入“兜底收购”机制 [4] - 鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”，或改造用于租赁住房，以盘活资源 [4] - 多措并举降低换房成本，包括鼓励各市发放购房补贴，引导房企和中介提供优惠 [4] - 强化金融支持，引导金融机构创新专项产品，优化公积金政策，允许符合条件的购房者核减一次公积金贷款次数 [4] - 优化交易流程，推行“一站式”服务，允许先定新房、待旧房过户后再办新房网签 [4] - 健全风险防控机制，对交易资金实施封闭监管，确保资金安全 [5] 行业政策趋势与展望 - 中央经济工作会议部署明年房地产工作，强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [7] - 中指研究院预计，库存量大的城市将严控新增土地供给，各地去库存政策将继续落位，方式包括收购存量商品房、加大购房补贴、推动“以旧换新”等 [6][8] - 增加改善性住房供给、优化住房供给空间和产品结构被视为优化供给的重要方向 [1][8] - 公积金政策是近两年支持房地产发展的重点，2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条，预计2026年贷款额度、使用灵活性和异地互认互贷将继续推进 [9] - 整体来看，“稳楼市”依然是2026年政策目标，各项政策措施有望继续落实，房地产作为最大的内需之一，在扩大内需方面仍将发挥重要作用 [9]