2025年市场回顾与现状 - 2025年全国楼市先扬后抑，市场预期偏弱与库存高企是政策未见明显成效的主因[4] - 需求端受房价及收入预期影响，居民加杠杆意愿不强，供给端开工未售去化周期仍处于高位[4] - “好房子”对旧规产品分流逐步显现，二手房“以价换量”占比持续提升[4] - 自“4·30”政治局会议后，商业贷款及公积金贷款利率进一步下调，一线城市限制政策陆续退出[4] - 2025年房地产市场量价表现处于“止跌回稳”初期的“跌幅缓和”阶段，一、二手房总交易量同比跌幅较2024年略收窄[7] - 新房均价跌幅受“好房子”带来的结构性因素影响有所收窄[7] - 2025年市场仍在波动中寻求平衡，销售和投资等各项数据均持续回落，但下行趋势有望减缓[13] - 2025年政策节奏趋稳，基本面前高后低，新房聚焦产品力提升推动价格结构性提振，土地市场成交额有望实现增长[17] - 2025年商品房销售面积预计在8亿至9亿平方米，住宅销售面积在7亿至8亿平方米，处于降幅收窄、逐步触底的过程[21] 2026年市场整体展望 - 多数机构认为2026年房地产市场将整体趋稳，核心城市优质资产有望率先企稳，低能级城市仍面临去化压力[2] - 行业发展逻辑从“增量扩张”转向“存量优化”，保障性住房、城市更新、“好房子”建设成为重要发展方向[2] - 随着政策端的持续呵护与实体经济的回暖，未来基本面将大概率实现企稳[2] - 预计政策呵护仍将延续，但市场信心修复需要时间，仍需进一步加快推进收储及城改，下调商贷/公积金利率以改善供需关系[4] - 预计2026年全国房地产投资及销售仍将承压，中性假设下投资、销售分别下滑8.5%、6%[5] - 中性情景下，预计2026年总住房交易量下降5.0%（2025预测值为-6.8%），其中新房和二手房分别下跌6.9%和2.6%[8] - 基准情形下，政策组合有望延续，需求端保持宽松，供给端“白名单”制度常态化，行业可处相对稳定情况[11] - 在政策放松力度持续加大的情况下，行业下行趋势有望减缓，未来基本面将大概率探底回稳[13] - 预计2026年全国商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积的同比增速分别为-5.2%、-9.8%、-13.6%、-10.5%[15] - 2026年政策端将持续呵护市场积极兜底，保证“止跌回稳”的波动在合理区间[17] - 行业已经历深度调整，当前处底部区间，拐点可期，部分核心指标如土地成交已出现企稳趋势[19] - 随着后续政策效果逐步落实，供需两侧趋向平衡，房地产市场将进入企稳修复阶段[21] - 2026年行业存货减值峰值已过，部分蓝筹房企有望实现坏账基本出清[23] - 2026年房地产销售量价或仍面临一定的下行压力，真正有效促进供需平衡的方式仍是城市人口净增长[25] 政策环境与方向 - “十五五”规划提出构建房地产新模式，优化保障房供给，建设绿色智慧“好房子”，推动行业高质量发展[13] - 需求端多措并举，降低购房门槛和购房成本，释放市场潜在需求[13] - 企业端政策聚焦防范和化解房企债务风险，满足及支持房企合理融资需求[13] - 地方层面支持政策将持续推进，一线部分城市尚有松绑空间，多数二三线城市或将继续加码需求端刺激政策[13] - 政策关注重心由“增量”转向“存量”，导向或由“刺激”转向“托底”[19] - “十五五”期间房地产工作将围绕“存量提质增效”和“内涵式发展”两条主线展开[21] - 消化存量方面，盘活核心区低效土地，推广已建未售去库存[21] - 优化增量方面，严控新增开发用地，以城中村、危旧房改造形成有效投资，发展“好房子”[21] 市场结构与分化 - 核心城市主城区库存可控，部分三四线城市逐步止跌，“核心区+好房子”将率先企稳[5] - 随着首付比例、房贷利率下行，居民置业压力不断减轻，杠杆率高位回落[5] - 租金回报率高于十年期国债利率，购房相对吸引力增强[5] - 二手房价格或仍有回落空间，但随着房贷利率下调及租金收益率支撑，价格跌幅将收敛[17] - 销售结构向核心城市改善产品转化，成交量降幅或小幅收窄[17] - 中心城区好房好价定向激活购买力，郊远环线缩量控供、价差挤出，引导刚需流入存量与郊区，二手房成为平价替代[21] 行业与企业层面变化 - 行业投资逻辑已经从“活下去”转向“再出发”，各赛道优质企业有望取得先发优势[15] - 开发赛道看好土储集中于核心城市、产品力强的企业[15] - 商业赛道看好持有商业地产丰富优质、运营能力强的企业[15] - 物管赛道看好数智化程度高、成本管控能力优秀的企业[15] - 房企或将重心转移到产品竞争力、运营能力提升和风险管理上来[11] - 部分龙头房企在保交付任务接近完成以及债务重组过后，有修复资产负债表的空间[11] - 房企债务端压力减轻，现金流压力大幅缓解，有望逐步重启规模增长[19] - 未来两年房企整体境内公开债到期规模逐年下降，月度到期节奏平稳[19] - 大部分需要“保交楼”的项目有望在2025年大致完成，2026年企业可腾出更多财务资源并加大对土地市场的投资力度[11] 领先指标与关键观察点 - 房地产行业迈向“止跌回稳”的过程可概括为“交易量-房价-房地产投资”的“三步走”，目前还处在交易量“跌幅缓和”的磨底阶段[7] - 如果政策超预期发力带动年内房价环比回升，则标志着市场进入“止跌回稳”的第二步[8] - 2026年房地产投资跌幅或走平，关注拿地、开工等领先指标，乐观情景下拿地、开工将优先呈弹性表现[8] - 中性情景下，预计新开工面积同比跌幅略收窄3.6个百分点至-16.1%，施工面积和物理竣工面积同比下降9.3%和6.7%，房地产投资跌幅基本走平为-14.9%[8] - 1~10月百强房企土地成交面积及成交金额同比正增，土地成交率先企稳后有望带动销售及新开工等指标回升[19]