2025年11月70城房价数据核心观点 - 2025年11月，70个大中城市商品住宅销售价格整体延续下跌趋势，其中二手房价格波动比新房更为明显，市场分化加剧，核心城市改善型房源显现局部企稳迹象 [1][6] 新建商品住宅价格变动 - 一线城市：11月新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比前一月扩大0.1个百分点 [1] - 二线城市：11月新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅有所收窄 [1] - 三线城市：11月新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅有所收窄 [1] - 同比降幅明显城市：与去年10月相比，新房价格降幅最明显的城市包括包头、昆明、西安、泸州、唐山等 [1] - 局部企稳与分化：虽然11月70城新建商品住宅价格环比下跌城市占比高，但上海、合肥、杭州等少数核心城市实现同比或环比正增长 [6] - 结构性特征：以上海为例，其144㎡以上大户型新房价格同比涨幅达6.7%，而90㎡及以下户型同比涨幅仅3.8%，反映新房市场以改善需求为主的结构特征 [6] 二手住宅价格变动 - 一线城市：11月二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0% [1] - 二线城市：11月二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅与上月相同 [1] - 三线城市：11月二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点 [1] - 同比降幅明显城市：与去年10月相比，二手房价格降幅最为明显的城市包括徐州、郑州、西安、唐山、扬州、常德、武汉等 [1] - 持续下行：百城二手房挂牌均价同比跌8.59%，价格仍处持续下行区间，与统计局数据相互印证 [6] - 以价换量：二手房市场因挂牌量增长带动“以价换量”扩大化，价格调整面增大支撑了成交量保持一定高位 [6] 市场供需与库存状况 - 挂牌量增长：安居客线上百城二手房挂牌量增至267.8万套，同比增加7.8% [6] - 新一线城市挂牌激增：新一线城市二手房挂牌量增幅达到最高，为10.13% [6] - 去化压力：二手房平均挂牌时长增至94.72天，去化压力直接压制价格 [6] 市场情绪与未来需求 - 购房意愿提升：2026年明确计划买房的用户占比达34.61%，较年中调研提升11.63个百分点 [8] - 观望情绪缓解：持币观望用户占比降至33.56%，降幅超15个百分点 [8] - 找房热度结构变化：从安居客线上数据看，120-140㎡、140-180㎡户型找房热度占比环比持续提升，印证改善需求趋势 [6] 行业长期展望与竞争格局 - 市场规模判断：有观点认为，国内房地产市场短期内行业承压中枢回落到7-8亿平方米，但长期应稳定在8.5亿平方米，相比目前有所回升 [7] - 政策与趋势：未来在政策托底下，市场有望呈现二手房量价齐稳，新房核心改善企稳的趋势 [8] - 高质量发展转型：在“十五五”规划指引下，行业将逐步过渡到高质量发展，房企竞争将更聚焦于品质 [8] - 产品结构演变：适老型住房、绿色智能住宅等产品占比或提升，以匹配人口老龄化与家庭小型化需求趋势 [8]