核心观点 - 11月70城房价环比总体下降、同比降幅扩大，但市场呈现结构性分化，核心城市改善需求稳健，二手房以价换量态势持续 [1][6] - 业内预判，未来在政策托底下，刚需在核心城市率先释放，市场有望呈现二手房量价齐稳，新房核心改善企稳的趋势 [1][5][6][11] 新房市场表现 - 整体价格走势：11月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [1][6] - 一线城市分化：上海新房价格环比上涨0.1%，而北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9% [1][6] - 二三线城市改善：二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均较上月收窄0.1个百分点 [1][6] - 上涨城市数量增加：11月新房房价指数环比上涨的城市有8个，较10月增加2个，下跌城市数量从64个减少至59个 [1][6] - 核心城市领涨：上海新房价格同比涨幅为5.1%居70城之首，144平方米以上大户型新房价格同比涨幅达6.7% [1][2][6][7] - 改善需求主导：安居客线上数据显示，120-140平方米、140-180平方米户型找房热度占比环比持续提升，而上海90平方米及以下户型同比涨幅仅3.8% [2][7] 二手房市场表现 - 整体价格深度调整：11月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [2][7] - 各线城市普降：北京、上海、广州和深圳二手房价格环比分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%，二线城市环比下降0.6%，三线城市环比下降0.6% [2][7] - 以价换量态势持续：最近三个月统计数据中，二手房房价上涨的城市数量均为0，价格深度调整提升了认购性价比 [3][8] - 供给端数据：百城二手房挂牌均价同比下跌8.59%，挂牌量同比增加7.8%，其中新一线城市挂牌量增幅为10.13%，平均挂牌时长增至94.72天 [3][9] 行业整体运行数据 - 开发投资下滑：1—11月全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9% [4][9] - 新开工面积收缩：1—11月全国房屋新开工面积53457万平方米，同比下降20.5% [4][9] - 销售面积与销售额下降：1—11月新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降8.1%；新建商品房销售额75130亿元，同比下降11.1%，其中住宅销售额下降11.2% [4][9] - 库存持续去化：截至11月末，全国商品房待售面积75306万平方米，比10月末减少301万平方米，已连续9个月下降，其中住宅待售面积减少284万平方米 [5][10] 政策与市场举措 - 以旧换新激活市场：深圳南山“换房易”活动提供新房专属折扣低至85折等权益，活动开始不到10小时即成交2批客户，首日超400批业主报名，超230套“旧房”通过审核在售 [3][8][9] - 政策导向明确：中央经济工作会议提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [5][10] 市场情绪与未来展望 - 购房意愿提升：58安居客研究院12月调研显示，计划在2026年买房的用户占比达34.61%，较年中提升11.63个百分点，持币观望用户占比降至33.56%，降幅超15个百分点 [5][11] - 行业向高质量发展过渡：在“十五五”规划指引下，行业将清理不合理限制、推动好房子建设，房企竞争将更聚焦品质，适老型住房、绿色智能住宅等产品占比或提升 [5][11]