文章核心观点 - 利率下降可能在2026年提振房地产投资信托基金表现 短期承压但长期表现优于股票 利率下降将尤其利好高股息收益率的REITs [1][6][8][13] REITs行业近期表现与影响因素 - 2025年至今标普美国REIT指数下跌近5% 延续近年疲软表现 [1] - 利率对商业地产行业影响显著 高利率压低资产价值 增加借贷成本 并使REITs相对债券等固定收益产品的股息吸引力下降 导致股价下跌和收益率上升 [3] - 历史数据显示REITs价格与利率高度相关 2021年利率近零时股价大幅上涨 2022年至2024年大部分时间利率飙升则导致价值下降 去年利率开始下降后回报有所改善 [4][6] 2026年利率前景展望 - 美联储近期将目标利率下调0.25%至3.5%-3.75%区间 为年内第三次降息 目前预测明年将再次降息25个基点 [6] - 投资者预期至少降息两次 特朗普总统希望明年利率降至1%以下 鉴于美联储主席鲍威尔任期将于2026年5月结束 总统可能任命更支持降息的新主席 这可能成为2026年推高REITs价值的催化剂 [7] 可能受益于降息的REITs类型 - 利率持续下降可能使高股息收益率REITs获益最大 其估值涨幅可能超过相对低收益率的REITs [8] - 许多专注于长期三重净租赁地产的REITs目前股息收益率高于平均水平 行业平均股息收益率约为4% 而许多净租赁REITs收益率超过5.5% [9] 重点公司分析：VICI Properties - VICI Properties专注于赌场及其他体验式地产的三重净租赁 当前收益率6.3% [10] - 过去七年股息复合年增长率达6.6% 是其他NNN REITs平均水平2.3%的近三倍 [10] - 尽管高利率环境影响 仍能寻得具吸引力投资机会 近期以12亿美元售后回租交易收购内华达州七处游戏资产 交易完成后将立即提升收益 通过直接向卖方发行股票构建交易 避免依赖资本市场融资 [10] - 2026年利率下降将使其更容易扩大投资组合并增加股息支付 [10] 重点公司分析：Realty Income - Realty Income为多元化净租赁REIT 支付月度股息 当前收益率5.6% [12] - 多元化提供灵活性 使其能在当前市场投资于最佳机会 第三季度投资14亿美元于房地产 其中10亿美元在欧洲 因这些交易初始平均现金收益率8% 高于美国投资的7% [12] - 自1994年上市以来已增加股息133次 即使利率不降 财务稳健的该公司在2026年也能持续增长 但利率下降将使其能购买更多物业并在来年以更高速度增长 [12] 2026年投资展望 - REITs已被证明是优秀的长期投资 近期因高利率表现不佳 但若利率如预期下降 这一逆风可能在2026年减弱 [13] - 利率显著下降可能提振整个REITs行业 尤其是如VICI Properties和Realty Income等高收益率REITs 使其成为2026年的明智投资选择 [13]