高盛与瑞银的核心观点分歧 - 高盛持“谨慎乐观”态度，认为房价从2021年高点已下跌20%，最坏时期可能快过去，预计到2027年全国房价可能再跌10%（三四线可能跌25%），并判断即使房价再跌20%也不会引发系统性崩盘 [7][8] - 瑞银持“深度悲观”态度，认为一线城市房价可能还要再跌38%，下行周期将持续到2026-2027年，主要原因是租金回报率太低，无法覆盖月供 [7][9] 市场现状与数据解读 - 国家统计局数据显示市场分化：新房销量跌幅收窄，库存“八连降”，二手房交易量上涨，在十几个城市增速超10%，交易占比已接近一半 [10] - 市场正从“卖新房”转向“卖旧房”，高盛预测到2035年二手房将占交易的三分之二，新房市场规模将从18万亿峰值腰斩至8万亿左右，标志着房地产“规模时代”结束，进入“存量时代” [11] - 价格分化严重：一线城市核心区房价跌幅控制在3%-5%，上海有高端盘逆势上涨；三四线城市跌幅普遍在15%-25%，个别城市可能突破30% [12][13] - 租金回报率低形成房价压力：在一线城市，租一套100万的房月租金1508元，但月供需2562元，租房比买房划算太多 [13] 银行体系风险与政策效力 - 高盛认为银行体系有“安全垫”，因历史首付比例高（首套房30%，二套60%），即使房价再跌20%，不良率也只会小幅上升，不同于美国“零首付次贷危机” [14] - 房企债务风险正在化解，房企“白名单”贷款已落地2.2万亿 [15] - 高盛与瑞银均对政策逆转趋势的效果不太乐观：高盛认为货币政策快用到头，利率降至3.3%已接近极限；瑞银认为大幅降利率会压缩银行利润，可行性低 [16][17] - 政策能托底，但很难逆转趋势 [18] 资产结构与投资逻辑转变 - 中国居民家庭70%的资产是房产，该比例是欧美国家的两倍，房价波动直接关系绝大多数人身家性命 [19][20] - 稳楼市是稳民生、稳金融、稳社会的最终底线 [21] - 市场进入“无人区”，没有历史剧本可循，未来十年分化是主旋律，投资应聚焦核心城市、核心地段、好产品，三四线房产除自住外不宜加仓 [22][23][24] 北京房地产市场具体案例与价格表现 - 二手房市场：北京主城区房价出现深度回调，丰台区出现挂牌单价1万出头的房源，主城区挂牌总价低于100万的房子已比比皆是 [27][28][29] - 郊区新房案例： - 通州永乐店“十里春风”：2017年巅峰售价3.8-3.9万/㎡，现挂牌价9000元/㎡，真实成交不到8000元/㎡ [42][43] - 大兴魏善庄“一品嘉园”：2018年售价4万/㎡，现小区挂牌均价1.8万/㎡，部分挂牌价1.5万/㎡，成交价预计跌破1万/㎡ [46][47] - 顺义“浅山香邑”：2018年售价3万/㎡，现挂牌价普遍1.3万/㎡，部分低至9000多元/㎡ [51][53] - 房山阎村“东亚朗悦居”：2017年售价4万/㎡，现1万出头，跌幅75% [55] - 通州“首开香溪郡”：2017年开盘5万/㎡，现挂牌均价2.9万/㎡，成交价约1.8万/㎡ [62] - 门头沟部分楼盘：2017-18年售价4万+，现1万出头，跌幅75% [65] - 主城区新房与豪宅案例： - 丰台四环某项目：指导价7.2万/㎡，网签价干到5.6万/㎡，后通过“假工抵房”杀至5.5万/㎡，最低价达4.3万/㎡ [67][68] - 丰台大瓦窑板块：前几年高点网签价8.1万/㎡，现新盘网签均价跌至6.1万/㎡，特价房约5万/㎡ [69][75] - 天安门旁“霞公府”：2017年巅峰价17.5万/㎡，现阴跌至11万/㎡左右，跌幅近40% [77][78] - 北京金茂府（宋家庄）：当年开盘均价11万/㎡，好楼层12万+，现挂牌价7.7万/㎡，跌幅近40% [80][82] - 分钟寺“合生缦云”：开盘13万/㎡，现业主挂牌8万/㎡，7万+即肯出 [85] - 海淀“幸福里”：当年开盘8万+，最近成交单价5.9万/㎡ [93] - 海淀“幸福里润园”：开盘价8.3万/㎡，二手房入市即破发 [99] - 海淀区二手房案例： - 老破小“竹园”：2021年12月同户型成交价472万，2025年12月成交价198万，4年降价274万，跌幅58% [103] - 次新“橡树湾四期”：2023年11月同户型成交价1377万，2025年12月成交价726万，2年降价651万，跌幅48% [104] - 西城区案例： - 中信城四期“中海都阙台”：当年开盘单价17万+，近期成交单价砸至15万/㎡ [108][109] 行业未来展望与结构性变革 - 高盛预测房价触底时间为2027年第三季度，参照美国2006-2012年“深V型”走势 [110] - 瑞银认为下行周期至少拉到2026-2027年，底部可能更远更深 [110] - 行业共识是市场底部尚未到达 [110] - 房地产行业正经历深刻结构性变革：购房主力人群数量萎缩、城市化速度放缓红利见顶、房子比人多正成为现实 [110] - 未来房子将越来越回归居住属性，从“金融产品”变为“耐用消费品”，行业逻辑彻底改变 [110]