核心观点 - 2025年部分爆雷房企虽在保交付和债务重组上取得进展，但手中大量于2021年前高溢价获取的土地因开发即亏损、规划过时等原因成为闲置“包袱”，去化周期长达16至20年，亟待破解 [1] - 国家已出台多项政策支持存量闲置土地收储与盘活，但受政策落地差异、房企债务复杂、收储折扣低等因素影响，部分土地仍未被有效处置 [1][7][9] - 业内人士建议，解决闲置土地问题需拓宽收储路径、灵活调整规划条件，并针对不同城市库存情况分类施策，以促进行业去库存和稳定楼市 [1][11] 行业现状：土地闲置规模与房企困境 - 截至报告期，27个典型城市存量商品住宅用地达3.7万公顷，占比84%，其中未售部分土地规模达2.2万公顷，占比49%，未动工部分有0.9万公顷，占比20% [6] - 部分爆雷房企土储规模巨大，消化周期极长：华东某房企未开工面积超400万平方米，2025年上半年仅开工12万平方米，按此速度需16年开发完 [1][4]；另一家曾位列行业前20的房企土储超2500万平方米，按上半年不足100万平方米的销售面积计算，需20年消化完 [1][5] - 房企开发意愿低迷：因当前开发易亏损且原有规划（如高容积率）已不符合当前市场需求，房企宁愿土地闲置在账面上作为资产，也不愿开发或难以找到接盘方 [3][4][5] 政策支持与落地挑战 - 国家层面已出台多项政策：2025年明确将存量闲置地块优先纳入专项债收储计划，并赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权，例如广州已发行304亿元专项债用于回收闲置土地 [7]；2024年自然资源部等部门曾出台18条措施，通过“松绑、放活、让利、简化”支持存量用地盘活 [8] - 政策落地面临多重障碍：部分城市尚未落地专项债收储；一些城市收储土地折扣过低，导致房企不愿被收储；许多爆雷房企地块存在复杂债务或抵押问题，难以被收储 [9][10] 解决路径与建议 - 分类施策是关键：对于未动工土地占比较高的城市，需加快专项债收储步伐以改善市场预期；对于土地开工率较高的城市，需保障新房流速并加强“好房子”建设，允许企业适度调整规划（如降容） [11] - 灵活调整规划条件：可借鉴地方案例，如江苏常州指导企业优化住宅方案调整户型、层高等；吉林长春放宽分期开发和价款缴纳时间以助企业回笼资金；海南万宁以“容积率漂移”方式创新收回路径 [11][12] - 调整过时规划：针对多年前基于人口高速增长预期规划的高密度地块，建议地方政府调整规划条件，引导企业建造更符合市场趋势的低密度舒适产品 [12]