地块成交概况 - 北京丰台区北宫镇一宗纯住宅地块于12月16日成交，由中建方程与中建智地联合体以底价13.54亿元摘得 [2][3] - 该地块编号为FT00-0204-6028，占地3.18万平方米，规划建筑面积约4.775万平方米，容积率1.5，限高24米（局部30米），未来将建成6至11层的低密度纯洋房社区 [3] - 成交楼面价约为2.84万元/平方米 [3] 地块自身条件与规划 - 地块交通优势明显，距离已通车的地铁14号线张郭庄站约450米，并与在建的地铁1号线支线张郭庄站（预计2027年6月底开通）无缝衔接，形成“双地铁”配置 [3] - 地块靠近园博园、北宫国家森林公园等大面积绿地，低容积率与自然景观结合 [3] - 地块形状不规则，存有多处边角，对后期的楼栋排布与户型设计有限制 [4] - 地块北侧紧邻张郭庄棚户区安置房（共4112套），空中线缆较多，城市界面有待改善 [4] - 区域教育配套目前大多处于规划阶段，其落地进度与品质是影响家庭客户决策的重要因素 [4] 区域市场与竞争环境 - 地块所在的丰台张郭庄板块当前出清周期已超过50个月，库存去化压力明显 [5] - 区域内近期项目包括熙悦晴翠与中海永定玖里 熙悦晴翠于2021年底入市，共1557套房源，尚未清盘，成交均价从约6.2万元/平方米下探至目前约5.1万元/平方米，部分特价房源单价下探至4.5万元/平方米左右 [5] - 中海永定玖里于去年3月底入市，供应864套房源，成交价格在3.8万至5.2万元/平方米之间 [5] - 从楼面价对比看，熙悦晴翠可售住宅楼面价约4.5万元/平方米，中海永定玖里住宅成交楼面价3.05万元/平方米，而本次6028地块楼面价为2.84万元/平方米，在价格上占据优势 [5] - 丰台近两年供地量迅速增加，整个丰台西部新盘目前普遍采取“以价换量”策略，未来6028地块项目在定价与销售去化方面面临现实压力 [5] 市场评估与长期发展 - 该地块的底价成交反映出市场对非核心区地块的评估趋于审慎 [6] - 其“双地铁”与低密规划虽具潜力，但现状条件与区域竞争使项目面临定位、成本与去化等多重挑战 [6] - 长远来看，若要在类似区域有效吸引人才，需政府加快推进已规划教育、医疗等公共设施的落地，并结合产业规划布局适配的就业岗位，以“住房—配套—产业”联动增强区域吸引力 [6]