2026年房地产行业政策核心导向 - 中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场 核心思路是因城施策控增量、去库存、优供给 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化公积金改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式[1] 行业面临的核心挑战与现状 - 尽管前期纾困政策力度大且未间断 但部分城市对楼市供求平衡考虑不足 当前新房在售、在建及二手房挂牌总量导致部分城市库存去化周期较长[1] - 各地虽在打造高品质项目以优化供给提振需求 但一些地方仍存在规模化发展与同质化现象 导致新房去化压力显现[1] - 住房需求呈现多样化、多层次特点 城市不同区域需求潜力与供给缺口存在显著差异 例如热点城市中心区改善型需求地块供给增多需控增量 而次中心或近郊因产业外迁、轨道交通延伸等产生结构性需求 部分租客集中区域存在租转买需求但受限于二手房老旧或新房户型大而出现供给缺口[1] 住房需求结构的新变化 - 增量住房需求部分分流至租赁及二手住房市场 部分买房需求延后 租购并举消费模式已形成 几类需求之间存在部分替代或此消彼长的关系[2] - 住房供求关系发生重大变化 需求潜力在租赁与买卖、刚需与改善、二手房与新房之间转向良性循环的多层次住房消费[2] - 热点城市租赁交易单量远大于买卖交易单量 15个省份二手住房交易量已超过新房 30个重点城市二手房交易占比接近70%[2] 2026年供给管控与需求挖掘的具体路径 - 对于新房在售库存较大的区域 需控制供地、开工和批售的节奏[2] - 各地需从住房统一市场建设与提振消费专项行动出发 做好住房需求的培育、挖掘和转化[2] - 落实控增量、去库存、优供给时 需因城施策甚至因区施策 并综合考虑租赁、二手、新房等各类需求加总后的整体市场变化[2] 存量商品房收储用于保障性住房的政策内涵 - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 可短期内筹集大量房源 尽快解决困难人群住房需求 并为“坚持内需主导 建设强大国内市场”夯实基础[3] - 此举是去库存与惠民生的最佳结合点 可满足约3亿新市民或外来人口对低门槛、低成本保障性住房的较大需求 同时缓解各地因财政支出压力大导致的保障房建设分配周期长问题[3] - 2026年推进该政策需落实专项债、再贷款等财政金融工具作为收储资金来源 并调整规划、设计条件及开竣工日期以满足新用途 在政策与改革上做出突破[3] 存量盘活的实施主体与模式创新 - 盘活主体应多元化 鼓励开发企业、长租企业、酒店民宿经营方、国企平台等参与[4] - 收购渠道应广泛覆盖已建成或在建新房、二手房 以及企业批量房源和个人零散房源 商品住宅和非住宅等[4] - 收购用途或模式可探索以旧换新、旧改安置、调整功能转做长租公寓、人才房、文旅文创、新式餐饮等新场景与新业态[4] - 各地需搭建信息透明、项目多元、覆盖全市的房源库 市场化收购遵循自主自愿原则[4] 保障性住房的扩展与中长期平衡机制 - 需扩大住房保障范围以充分激活潜在需求 并加大专项债、安居工程、预算内投资、公积金增值收益等支持[4] - 后续可通过“先租后售”、保障性住房经营、社区运营、打造消费街区等方式探索中长期资金平衡[4] - 可探索通过存量盘活修复片区土地价值与物业价值 以此反哺保障性住房建设[4] 房地产发展新模式的构建目标 - 新模式旨在商品房、住房保障、住房租赁、旧改安置等各个需求领域打造“好房子”序列 将整体住房供给水平提升一个台阶[5] - 目标是实现高品质供给激活需求 高品质需求驱动供给 最终让住房供给和需求在更高水平上实现动态均衡[5] - 该模式将住房消费作为国内大循环与统一大市场的一环 同时也通过住房供给促进国内大循环与统一大市场建设 为短期内需管控供给的新房市场带来可持续动力[5]