地块成交核心信息 - 北京丰台区张郭庄村0204-6028地块于2025年12月16日以13.54亿元底价成交[3] - 拿地者为中建集团旗下平台中建方程与中建智地，两者联手拿地较为罕见[4][22] - 该地块为纯住宅用地，占地3.18公顷，规划建筑面积约4.775万平方米[4] - 成交楼面价为2.84万元/平方米[5] 地块属性与价值分析 - 地块形状不规则呈三角形，但具备两大优点：临近地铁14号线及在建1号线支线张郭庄换乘站；体量适中，容积率1.5，规划为6-11层的纯洋房社区[15] - 地块向西3公里外的竞品项目中海永定玖里，楼面价为3.15万元/平方米，且地段弱于本地块[5] - 参照中海永定玖里项目4.91万元/平方米的成交均价，本地块有超过2万元/平方米的价差空间，具备盈利潜力[15] 土地出让过程波折 - 该地块经历了“三进宫”才最终成交：首次于2024年9月底与商业地块捆绑出让失败；第二次于2025年4月底单独出让仍失败；第三次于2025年10月中旬进入预申请，并于2025年12月16日成交[10][11][12][13][14] - 首次出让失败主要因住宅与商业地块捆绑，包袱过重[11] - 后续出让延迟的核心原因是地块周边市政交通基础设施建设进展缓慢[17] - 相关基础设施工程原计划2024年底及2026年底完工，后延期至2025年10月底及2027年5月底，实施单位主要为中建方程投资管理有限公司[19][20][21] 拿地方背景与动机 - 中建方程并非传统专业地产商，主营业务为城镇综合建设、房地产投资与城市运营，同时也是该地块的一级土地整理方[8][24][25] - 中建方程2024年营业收入89.86亿元，同比增长3.52%；净利润9.09亿元，同比下降5.7%[26] - 中建智地为中建集团旗下专业地产开发平台，此次与兄弟公司联手拿地打破常规，因集团内各地产平台通常相互竞争[9][23] - 中建方程近期已有类似操作先例：于2025年7月3日以5.6亿元拿下延庆新城一地块，其一级整理方亦为关联公司[27][28][29] - 中建方程集团董事长周宇騉有意将公司发展为“中建系地产第九子”，并从中海地产等公司引入高管，此次进军丰台拿地是其战略扩张的一部分[30]