政策方向与市场表现的偏差 - 高层在重要会议中多次明确稳楼市的政策方向，为市场稳定划好蓝图[1] - 然而国家统计局数据显示，2025年4月以来，一二三线城市二手房价连续多月环比回落，且6月后回落态势加剧[1] - 政策表述清晰与市场体感不佳的偏差，核心问题在于政策执行是否到位，而非政策数量多少[1] 宏观政策落地迟缓 - 2025年8月18日国务院会议提出巩固房地产市场止跌回稳，并提及城市更新、释放改善性需求等方向[3] - 从8月会议部署到11月，近三个月内相关部委配套政策未落地，直至11月22日住建部才发布通知要求建立城市体检与更新一体化推进机制[3] - 政策响应不及时导致7月已显现的销售价格下行趋势压力放大，案例显示苏州某房企城市更新项目因等待政策细则从8月搁置至11月，前期成本增加且影响市场信心[3][5] 地方限购政策调整不彻底 - 高层要求地方优化限购政策后，北京上海于2025年8月率先调整，其他城市陆续跟进[5] - 但调整多“不彻底”，例如北京允许符合条件的家庭在五环外不限购套数，上海放松部分区域限购，但核心前提（如京籍或连续缴纳社保个税满2年）未变[5] - 这种“外围放松、核心严控”模式未能覆盖大量潜在购房群体（如社保未满2年的新市民），导致政策效果打折，2025年7月至11月北京上海二手房价环比持续下降，11月北京降幅达1.3%，上海达0.8%[5][7] 存量房收储规模与机制不足 - 2025年全国两会及12月中央经济工作会议后，中央鼓励有条件地方加大存量房收储力度，用于保障性住房[7] - 全国已有70多个城市发布房源征集公告，郑州累计收购存量商品房12.5万间（套），武汉出现高校收购存量房改造宿舍的创新案例[7] - 但从全国范围看，多数城市收储停留在“个别案例”层面，缺乏规模化机制[8] - 收储面临流程复杂、标准严格（如要求现房、无抵押、无产权纠纷、配套达标）等挑战，导致符合条件的房源有限，进度缓慢，例如郑州2024年后因现房要求及标准提升收购步伐明显放缓[10] 市场积极信号与未来方向 - 当前房地产市场出现积极信号，商品房待售面积连续9个月环比下降，租金回报率接近合理区间[11] - 中央明确的“控增量、去库存、优供给”思路为后续政策执行指明方向[11] - 未来需打通政策执行“最后一公里”，包括加快宏观政策落地、使地方政策更适配实际、推动存量房收储形成规模效应，以巩固楼市稳定基础和恢复市场信心[11]