公司近期动态与战略转向 - 中建方程与中建智地联合体于12月16日以13.54亿元底价摘得北京丰台区北宫镇张郭庄村一棚改地块[1] - 这是公司在半年内第二次在北京拿地 此前于7月3日以5.6亿元摘得北京延庆区一地块[5] - 公司近期从原中海地产挖角营销运营高级副总经理刁鹏 意图加强房地产开发业务的操盘能力[6] 公司背景与市场地位 - 中建方程直属于中国建筑 在集团内与中建八大局平级 前身为“建筑事业部” 于2014年为响应新型城镇化战略正式组建 专攻城市综合开发与运营[3] - 公司投资运营30余个大型项目 分布在北京、天津、上海等十余个重点城市 批复投资总额近3000亿元 涉及土地面积约178平方公里[3] - 相比“中建八子”（如中建东孚、中建壹品、中建智地等）在房地产开发市场的高调活跃 中建方程以往在北京前端开发市场相对低调[1][3][4] 近期项目详情与表现 - 7月摘得的延庆项目定名“中建臻源府” 于9月25日取证推出318套住宅 目前网签272套 车位签约201套 去化表现不错[5] - 12月摘得的丰台张郭庄地块规划建筑面积约4.78万平方米 容积率1.5 建筑限高24米（局部30米） 预计将建成低密度纯洋房社区[8] - 该丰台地块楼面价约2.84万元/平方米 地块距离地铁14号线张郭庄站约400米 并与在建的1号线支线张郭庄站无缝衔接 为“双地铁”配置[5][9] 市场环境与项目挑战 - 丰台区新房供应量大 库存去化压力明显 尽管张郭庄板块近三年无新增供应[10] - 地块周边竞品项目价格承压：熙悦晴翠当前均价约5.1万元/平方米 部分特价房单价在4.5万元左右 中海永定玖里成交均价约4.91万元/平方米 这两个项目当年拿地成本均高于此次张郭庄地块的楼面价[10] - 地块形状不规则、朝向不够方正 对设计排布构成考验[9] - 业内人士认为项目可主打刚需和刚改户型走快速去化路线 但中指研究院指出其仍面临区域竞争与定价压力[10] 土地交易背景 - 本次摘得的张郭庄地块原与一宗商业金融用地捆绑出让 因无人问津最终拆分后单独挂牌[7] - 该地块由中建方程持股52%的北京中建方程投资管理有限公司进行一级开发[7]