海南自贸港封关运作启动 - 海南自贸港于12月18日正式启动封关运作 “一线放开、二线管住、岛内自由”的政策制度落地实施 标志着海南进入全面开放新阶段 [1][2] 楼市调控政策优化 - 海南曾被称为“楼市调控最严省份” 2024年初优化调控政策 例如海口将非限购区社保要求从5年降至2年 限售年限从5年缩短至2年 并放宽企业购房条件 [2] 房地产市场表现回稳 - 2025年1—10月 海南省新建商品房销售额为1279.51亿元 同比增长17.4% 销售面积为775.18万平方米 同比增长8.0% 成交均价为16506元/平方米 同比上涨8.7% 每平方米较去年提升1323元 [3][10] - 三亚市场表现尤为突出 1—10月三亚经济圈销售额达742.45亿元 同比飙升48.4% 三亚市新房销售额同比增长56.4% 成交均价达31467元/平方米 同比上涨超30% [11] - 克而瑞报告显示 三亚2025年上半年商品住宅成交增幅接近五成 房地产投资前景排名升至第30位 较去年提升28位 [12] 土地拍卖市场活跃 - 海南核心地段地块成为企业争夺焦点 12月18日 中国绿发以底价29.49亿元竞得三亚市中心城区约152亩地块 折合楼面价约1.32万元/平方米 [4] - 出让文件要求竞得人须自交地之日起5年内在三亚市域新增投资总额不低于100亿元 [5] - 中国绿发在12月17日还以约20亿元拿下三亚湾百亩宅地 两天内斥资近50亿元拿地 [6] - 中国绿发是海南楼市“老玩家” 2025年进一步加大投入 10月以13.59亿元摘得三亚湾新城地块 需承担约16亿元无偿配建任务 实际投入接近30亿元 [7] - 今年6—9月 三亚土拍总成交金额超95亿元 占2024年三亚财政收入的六成以上 [8] 投资主体多元化 - 除了“老玩家”持续加仓 海南楼市吸引了多家跨界资本尤其是能源企业入局 如辽宁方大集团、陕西恒源系等能源企业豪掷重金拿下核心地块 [8] - 外来民企表现亮眼 在1—11月海南房企销售榜中 上海民企大华集团成交套数、面积跻身前三 [9][13] - 近期海口、三亚等地块多采用“定点勾地”模式 通过设定竞买资质、投资要求等条件 实现产业与住宅协同布局 吸引优质房企入场 [9] 领先房企市场表现 - 2025年1—11月 海南房地产成交套数位居前三的企业分别为保利发展、华润置地以及大华集团 [13] - 保利发展旗下三亚保利天珺项目稳居成交面积与套数双料冠军 公司预计随着封关运作推进 年底成交量将迎来稳步上涨 [13] - 华润置地在海南的成交主要依托海棠悦府、三亚观岚、华润石梅湾等项目 形成“居住+环境+文旅+投资”的一体化模式 [14] - 大华集团透露 有来自山东的客户购买了大华锦绣海岸项目上百套小户型商办产品 [14] 封关运作的预期影响 - 封关运作将从需求端推动当地楼市与租赁市场增长 未来海南将迎来制造业大厂、外资企业等投资人群 贸易服务类人才以及旅游度假人群三类主体增量 [15] - 部分购房者通过自持核心资产 既能享有资产增值潜力 又能借助海南“双15%”税收优惠政策优化企业财务结构 [14] - “双15%”税收优惠指对注册在海南自由贸易港并实质性运营的鼓励类产业企业 减按15%的税率征收企业所得税 对在海南工作的高端人才和紧缺人才 其个人所得税实际税负超过15%的部分予以免征 [14]