政策与市场环境 - 海南自贸港于12月18日正式启动封关运作，“一线放开、二线管住、岛内自由”政策制度落地实施，标志着海南进入全面开放新阶段 [3] - 2024年初海南优化楼市调控政策，例如海口将非限购区社保要求从5年降至2年，限售年限从5年缩短至2年，并放宽企业购房条件 [3] - 封关运作预计将从需求端推动当地楼市与租赁市场增长，未来将迎来制造业大厂、外资企业等投资人群，贸易服务类人才以及旅游度假人群三类主体增量 [15] 土地市场动态 - 土拍市场活跃，核心地段地块成为企业争夺焦点，12月17日至18日，中国绿发连续斥资近50亿元拿下三亚中心区约252亩地块 [3][5] - 12月18日，中国绿发以底价29.49亿元竞得三亚市中心城区一宗地块，折合楼面价约1.32万元/平方米，该地块占地约152亩，容积率2.2，出让文件要求竞得人5年内在三亚市域新增投资总额不低于100亿元 [5][6] - 今年6-9月，三亚土拍总成交金额超95亿元，占2024年三亚财政收入的六成以上，吸引了辽宁方大集团、陕西恒源系等能源企业跨界入局 [7] - 近期海口、三亚等地块多采用“定点勾地”模式，通过设定竞买资质、投资要求等条件，实现产业与住宅协同布局，以吸引优质房企 [9] 房地产市场表现 - 2025年1-10月，海南省新建商品房销售额1279.51亿元，同比增长17.4%；销售面积775.18万平方米，同比增长8.0%；成交均价16506元/平方米，同比上涨8.7%，每平方米较去年提升1323元 [4][11] - 三亚市场表现尤为突出，1-10月三亚经济圈销售额达742.45亿元，同比飙升48.4%；三亚市新房销售额同比增长56.4%，成交均价达31467元/平方米，同比上涨超30% [11] - 在2024年交易量高位基础上，三亚2025年上半年商品住宅成交增幅接近五成，房地产投资前景排名升至第30位，较去年提升28位 [11] - 市场呈现跑赢全国行情的态势，有来自山东的客户一次性购买了大华锦绣海岸项目上百套小户型商办产品 [10][15] 主要参与企业动向 - 中国绿发作为海南楼市“老玩家”，近两年加速回归，2024年以7.11亿元试水后，2025年进一步加大投入，10月以13.59亿元摘得三亚湾地块，需承担约16亿元无偿配建，实际投入接近30亿元 [7] - 2025年1-11月，海南房地产成交套数位居前三的企业分别为保利发展、华润置地以及大华集团 [13] - 保利发展旗下三亚保利天珺项目稳居成交面积与套数双料冠军，公司预计随着封关政策落地，年底成交量将迎来稳步上涨 [13] - 华润置地在海南的成交主要依托海棠悦府、三亚观岚、华润石梅湾等大规模片区统筹类型项目，形成“居住+环境+文旅+投资”一体化模式 [13] - 大华集团作为外来民企表现亮眼，成交套数、面积跻身市场前三 [7][13]