摩根大通对REITs及房地产服务行业2026年展望及评级调整 - 摩根大通发布2026年REITs与房地产服务行业投资前景展望 对九个热门投资标的进行评级重大调整 其中七个被下调评级 两个被上调评级 [1] - 评级调整较多主要反映出随着美国经济软着陆概率增大及美联储降息周期有望延续 其覆盖范围内的评级分布更趋分层 且评级是相对彼此而言 [1] - 行业整体进入增速偏温和、同店增长有限的环境 后续个股表现更可能由估值相对性与资产负债表弹性驱动 而非全行业基本面普涨 [1] - 本轮评级更改本质是一次相对评级与相对风险回报的相对价值再分层 [2] 被下调评级的公司及原因 - Realty Income (O.US)：评级从“中性”下调至“减持” 因其规模庞大 使得未来几年相较其净租赁REIT同业更难实现高于平均水平的盈利增长 [2] - Public Storage (PSA.US)：评级从“增持”下调至“中性” 因对其核心增长率预期改善的时间线可能很长 并非一条直线 [2] - Welltower (WELL.US)：评级从“增持”下调至“中性” 纯粹是基于更短期的股价判断 而非公司内外部增长前景恶化 [2] - Regency Centers (REG.US)：评级从“增持”下调至“中性” 同样只是暂时的股价趋势判断 公司仍被认为拥有REIT领域最好的平台之一及乐观长期增长前景 [2] - Kennedy Wilson (KW.US)：评级从“中性”下调至“减持” 因来自其首席执行官与费尔法克斯金融控股提出的待定私有化收购要约所带来的上行刺激空间非常有限 [3] - UDR (UDR.US)：评级从“中性”下调至“减持” [3] - SmartStop (SMA.US)：评级从“增持”调整至“中性” [3] 被上调评级的公司及原因 - Federal Realty Investment Trust (FRT.US)：评级从“中性”越级上调至“增持” 因其通过资本循环将资金从成熟资产回收并投入更高质量的零售资产（尤其在更高收入/增长的次级市场、具主导地位的购物中心资产）上越来越有成效 令2026年增长可见度改善 且该路径符合对“可见的外生增长”（收并购/再开发管线等）的偏好 [4] - Camden Property Trust (CPT.US)：评级从“减持”上调至“中性” 关键比较对象是UDR 摩根大通为Camden更强劲的资产负债表赋予其在2026年更大规模的回购与开发/再开发灵活性 因此相对风险回报显著改善 [4]