项目二期预售核心信息 - 中建运河玖院二期于2025年12月19日取得预售许可证 京房售证字(2025)148号 [1][2] - 本次获批预售涉及0807、0808、0810三幅地块上的12栋住宅楼 共552套房源 [1] - 项目准许销售建筑面积为7.29万平方米 预售均价为6.75万元/平方米 总货值达49.21亿元 [1][2] - 项目土地用途为住宅 使用年限70年 [2] 项目二期产品与价格结构 - 项目整体预售均价为6.75万元/平方米 但不同楼栋和户型价格差异显著 [1][3] - 位于前排河景的0810-3和0810-4楼栋预售均价较高 分别为7.98万元/平方米和7.95万元/平方米 [3] - 两栋河景楼栋的顶层房源为一层一户设计 预售价达到8.53万元/平方米 [4] - 具体来看 0810-3楼顶层1701室建筑面积439.5平方米 总价3772.27万元 0810-4楼顶层1901室建筑面积470.96平方米 总价4042.29万元 [4] - 按建筑面积计算 上述两套顶层房源拟售单价均为85830.90元/平方米 [5][6] 项目整体规划与产品设计 - 运河玖院二期项目总用地面积约5.17万平方米 容积率2.0 地上计容建筑面积约11.72万平方米 [6] - 项目规划16栋10至28层的洋房和高层建筑 [6] - 产品户型覆盖从刚需到改善的多个面积段 不临河地块以小户型为主 面积段包括90平方米、92平方米、109平方米、121平方米、127平方米 [6] - 前排临河的0810地块主力户型建筑面积为150平方米 其余为215平方米及以上户型 [6] - 相比一期 二期增加了90平方米刚需小户型 同时减少了顶配260平方米户型的配比 增加了150平方米和200平方米面积段 [6] - 项目延续了一期的赠送尺度 取消了花池但保留了1.8米进深的阳台 大户型得房率有所提高 [6] 项目区位与配套设施 - 项目位于运河沿岸、北京城市副中心站枢纽及北京政务区周边 区位优势显著 [21] - 项目配置了丰富的配套设施 包括景观亭、独立室外运动场地、风雨连廊、游廊式景观亭等 [21] - 部分风雨连廊设置楼梯连接跨街天桥 未来业主可通过连廊直达运河码头 [21] - 项目会所占地面积约3000平方米 并设有4000平方米的首层架空泛会所 被称为北京首个全域50%架空项目 [21] - 项目整体配建1.38万平方米的家园中心 内含社区卫生服务中心、养老及助残中心、室内体育设施、社区文化设施、邮政所等 [21] - 赠送面积是项目一大亮点 特别是前排沿河地块的边户房源 通过内嵌阳台、设备平台、阳光花池、环绕式奇偶阳台等设计 加赠后得房率可达88%至95% [21] 项目一期市场表现参考 - 项目一期于2025年6月4日由中建玖合发展集团以底价74.91亿元摘地 综合楼面价2.86万元/平方米 住宅楼面价约3.06万元/平方米 [18] - 一期土地面积11.28公顷 规划建筑规模超26万平方米 其中7幅住宅地块建筑面积总计23.7万平方米 [18] - 一期分两批次于2025年9月13日和10月25日取得预售许可证 共推出838套房源 [18] - 一期产品价格跨度大 预售单价从5.49万元至8.3万元不等 其中临河、大户型的房源价格普遍偏高 前排河景房均价超过8万元/平方米 [18] - 一期于2025年9月20日开盘 截至新闻发布时累计网签675套 去化率超过80% 成交总金额55.49亿元 [19] - 一期整体成交均价为6.21万元/平方米 其中第二批次的临河楼栋成交均价达6.82万元/平方米 为当时通州普通住宅的最高价位 [19]