上海楼市整体表现 - 2025年11月上海市新房价格同比上涨5.1%，1-11月平均同比上涨5.7%，领跑全国 [2] - 2025年11月上海市二手房网签成交22943套，环比上涨约24%，创今年5月以来新高 [2][8] - 1-11月全国重点30城二手住宅成交套数同比增长2%，"新房+二手房"整体网签成交量同比基本持平 [2] 新房市场动态 - 2025年11月上海市新房市场成交量约32万平方米，创年内新低，环比下降20%，同比下降超五成 [3] - 10月、11月新房开盘去化率均维持在25%左右 [3] - 房企在12月有年终销售冲刺惯例，供应量预计反弹，年末可能出现"翘尾"行情 [2][7] - 多个重磅项目年末集中入市，如澐启滨江首开122套房源售罄，认购率达223.77% [2][5] “好房子”新规影响 - 上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》（“好房子”新规） [3] - 新规对阳台面积做出明确规定：最大面积为户型建面的10%且不大于16平方米的计一半面积，局部地区可增加一个进深0.75米、宽3米的不计容阳台 [4] - 沿公共绿地等地区可设计进深不超0.75米的开敞式阳台，不计容积率、可售面积及户型阳台面积占比 [4] - 依据新规建设的项目（如保利誉滨江）较之前产品（如中海云邸玖章）更具市场吸引力 [4] - 新规项目集中入市导致存量新房产品力显短板，是近期新房交易规模快速萎缩的原因之一 [4] 重点新房项目详情 - 澐启滨江：华润置地与上海南房集团以总价244.7亿元获取地块，华润出资超220亿元，为首批符合“好房子”标准的项目之一，阳台面积小户型12.5平方米、大户型16平方米 [5] - 安澜上海：徐汇东安城市更新项目，股权获取总金额达439.5亿元，首批推出211套大平层房源，均价17.88万元/平方米，采用全抬板设计将社区抬升4-5米 [6] 二手房市场回暖分析 - 11月二手房成交量在近一年中排名第三，刚需低总价房源（300万元以下）成交量占比高达60% [9] - 市区“老破小”和郊区动迁房为交易热点，年租金回报率在2%以上 [9] - 回暖原因包括：年底学区房销售旺季带动、价格调整后买方入市意愿增强、市场挂牌量减少缓解紧张情绪、交易量持续位于荣枯线以上改善预期 [9] - 11月上海市二手住宅价格环比下滑1.24%，同比下滑5.56%，样本平均价格为56708元/平方米，呈现“以价换量”态势 [10] - 市场预计短期热度将延续，中长期将从“以价换量”逐渐迈入“量价趋稳”新阶段 [10]