文章核心观点 - 中指研究院预测“十五五”期间（2026-2030年）全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米，市场正从高速增长转向理性、可持续的“新常态”[2][14][21] - 住房需求结构发生根本性转变，由“刚需”驱动转为“改善”主导，同时区域分化加剧，高能级城市成为市场主战场[8][9] - 需求将通过商品房、保障房、存量房等多渠道供给满足，年均新建商品住宅销售面积预计在7-8亿平方米，市场最艰难时刻或已过去[6][7][10] 需求总量与构成 - 未来五年49.8亿平方米的总需求由三大核心力量驱动：新增城镇人口、改善性需求和拆迁改造需求[2][25] - 新增人口需求：预计“十五五”期间新增城镇人口约3650万人，催生约16.1亿平方米的住房需求，相当于近10个深圳的住宅建筑面积[2] - 改善升级需求：家庭换大房、换好房的改善性需求将贡献20.3亿平方米，占总需求的四成以上，建面120平方米以上的大户型成为市场新宠[4][25] - 拆改更新需求：城中村改造、老旧小区焕新将释放出13.4亿平方米的“补偿性需求”[5] 商品房市场展望 - 总需求中约70%至80%将转化为商品房销售，对应未来五年新建商品住宅年均销售建筑面积在7亿至8亿平方米之间[6] - 该规模比过去高峰期有所回落，标志着市场正回归理性、健康的“中枢水平”[7] - 2025年新房销售规模已降至这一中枢水平，预示最艰难时刻或正过去，随着库存消化和市场预期修复，“十五五”中后期房地产有望稳步回暖[7] 需求结构变化 - 当前住房需求已由“刚需”驱动彻底转为“改善”主导，改善型购房者更看重品质、地段和配套[8] - 数据显示，重点城市建面120平方米以上户型成交占比已升至30%，改善型置换链条正在激活[8][23] - 开发商竞争策略需从“高周转、低品质”转向深耕产品力[8] 区域市场分化 - 需求并非均匀分布，人口持续流入的高能级城市（一线、强二线及核心城市群）市场仍具潜力，将成为需求主要承载地[9] - 部分低能级城市可能面临需求疲软、库存高企的压力，形成“冰火两重天”格局[9] - 近期政策聚焦“新型城镇化”和“城市群一体化”，旨在引导资源向高潜力区域集中[9] 供给结构多元化 - 住房需求并非仅由商品房满足，将形成“多渠道供给”模式[10] - 预计“十五五”期间，保障性住房年供给中枢在1.3亿至1.4亿平方米左右[10] - 普通购房者选择更趋多元，包括购买新房、二手房、申请保障房及参与“以旧换新”政策等[10]