行业核心观点 - 一场关乎购房模式的转变正在全国多地推进，以“推进现房销售”为代表的一系列措施将成为下一阶段房地产行业发展的核心任务，现房销售模式有望成为中国商品住宅销售新常态 [1] - “十五五”时期现房销售有望逐渐推进，更多库存量大的城市或区域可能率先推进 [4] - 现房销售是房地产发展新模式中的关键领域，其出发点在于防范烂尾楼问题，更好地保障购房者权益，也是住房民生保障、维护住房公平的重要体现 [3] 政策推进与试点情况 - 今年以来，湖南平江县、甘肃张掖、河南信阳等多个城市先后出台政策，要求新出让土地的商品房项目实行现房销售 [1] - 2025年5月，河南信阳成为全国首个全面落实现房销售的城市；7月，湖北荆门明确有序推进现房销售，并计划自2026年1月1日起新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售 [2] - 2020年起，海南新出让土地建设的商品住房全面实行现房销售制度，成为全国首个在省级层面推行该政策的省份 [3] - 2022年末以来，全国已有超过30个省（市）出台现房销售相关支持政策，目前合肥、郑州等地已开展试点，海南与雄安则已全面推行 [3] - 2024年年底，全国住房城乡建设工作会议明确将“有力有序推行现房销售”列为2025年重点工作之一 [3] - 2025年12月10日，深圳福田区一宗宅地完成竞拍，要求商品住房全部实行现房销售，这是近年来深圳第二宗此类宅地 [2] 市场数据与占比变化 - 克而瑞监测显示，商品住宅现房销售面积占比已从2019年的10%提升至2025年年初的33% [1] - 国家统计局数据显示，2024年商品房现房销售面积约占商品房销售面积的30.84%；2025年前9月，这一占比提升至35.4% [1] - 2025年上半年深圳一手住宅网签总量21846套，其中现售网签6745套，占比为30.9%，相较2024年下半年上涨6.3个百分点；2023年上半年该占比仅为14.6% [7] - 2025年6月，深圳现房网签占比达到了42% [7] - 海南实施现房销售试点五年，新房投诉量下降67% [6] 对行业及公司的影响 - 现房销售模式的推广会对房地产市场产生多方面影响，既包括对购房者、开发商的直接影响，也包括对整个行业格局的深刻塑造 [7] - 对企业影响更直接：企业资金压力增大，涉及融资模式变革；开发周期拉长、周转速度放缓以及经营模式转变会加速企业整合与优胜劣汰 [7] - 现房销售考验房企的综合产品力与资金实力，由于回款周期从期房模式的约6个月延长至现房模式的2–3年，企业需调整融资结构，转向更长周期、更低成本的资金 [7] - 行业集中度显著提升：海南实施现房销售试点后，头部房企市场份额占比超过75% [6] - 市场案例显示现房销售项目受市场欢迎：湖北荆门一现房销售项目开盘首日，5栋106套房源全部售罄，成为当地2025年第一个“日光盘” [6] 落地挑战与配套需求 - 现房销售制度在全国落地必将面临一系列挑战，需要开发“现房开发贷”及销售回款定金等创新金融工具，金融机构需要针对现房销售特点设计专门的融资产品 [8] - 需要调整土地出让方式和付款条件，如延长土地出让金缴纳期限，或允许分期支付，以缓解开发商资金压力 [8] - 对于部分库存量较小的地区，现房销售后新增供应将减少，或影响市场供需平衡，更需要地方政府精准把控推进节奏和力度 [4] - 需要加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，推动期房销售逐渐向现房销售转型 [5] - 过去部分省市的试点政策中，大部分都涵盖税收优惠、缓缴配套设施费、鼓励金融机构给予贷款优惠政策等措施 [8]