文章核心观点 - 2026年前后中国房地产行业将迎来深刻的结构性变革 其核心是行业从金融化、高增长模式向民生化、理性化、可持续模式转变 市场将回归居住本质 [1] 政策逻辑的根本性转变 - 房地产行业角色从拉动经济的“引擎”转变为保障民生的基础性行业 [4] - “市场归市场 保障归保障”双轨制加速构建 商品房市场由市场规律调节 政府则大力推进保障性住房、城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设 [4] - 房产税试点范围预计在2026年前后有序扩大 为全国性立法积累经验 将增加投资性房产的持有成本 [4] - 金融政策长期实行差异化调控 严格区分支持刚性、改善性需求与投资投机需求 确保资金流向真实住房需求人群 [4] 市场供需关系的彻底逆转 - 市场主要矛盾从“普遍短缺”转向“结构性过剩” 即优质房源与无人问津房源的分化 [4] - 住房需求基本盘面临见顶风险 核心一二线城市因人口持续流入 优质房源仍有支撑 而广大三四线城市及远郊区县将面临长期人口流出和供给过剩 房价有持续下行压力 [5] - 库存去化成为长期主题 大量已建成但空置的二手房将进入市场 形成持续供给压力 [5] - 主流需求从“面积扩张”转向“品质改善” 消费者更愿为绿色环保、智能化设计、优质服务等产品力付费 [5] 行业模式与玩家的大洗牌 - 行业发展模式从“高杠杆、高周转”的金融化旧模式 转向“精细化、可持续”的制造业化、服务业化新时代 [5] - 预计到2026年 行业出清与整合基本完成 财务状况稳健的国有房企、部分优质混合所有制及民营房企将成为市场主力军 大量高负债企业将退出 [7] - 企业盈利模式从依赖土地增值和金融杠杆 转向依靠产品设计、成本控制、建造质量和后期服务来赚取利润和长期现金流 [7] - “保交楼”风险预计得到基本化解 大规模项目烂尾风险将得到有效控制 市场信心逐步修复 [9] 资产属性的重新定义 - 房产属性从“财富储存核心”转向“普通耐用消费品” 金融投资属性大幅淡化 居住属性回归主导 [9] - 全社会将普遍接受房价不再“只涨不跌”的现实 通过投资房产实现财富快速增值的时代已结束 持有成本和流动性问题将迫使投资者重估房产价值 [9] - “房住不炒”成为社会共识 购房行为更加理性 真实居住需求成为主要动机 [10] - 居民家庭资产配置将从过度集中于房产 逐步向股票、债券、基金、保险等金融资产转移 [12]