行业政策核心目标 - 2026年房地产行业政策以“稳市场、防风险、优供给、促转型”为四大核心目标，标志着行业从“增量扩张”向“存量优化”转型，进入“总量趋稳、结构分化”的高质量发展新阶段 [1] 需求端政策举措 - 政策延续宽松导向，深化住房公积金制度改革，推动贷款额度提升、异地互认互贷，2025年全国已出台超260条公积金优化政策，2026年趋势将持续强化，利好新市民、青年群体置业 [3][4] - 支持各地因城施策放宽限购、降低首付比例与房贷利率，并结合个税补贴、交易税费减免等措施，以降低居民购房成本 [3] 供给端政策举措 - 供给端聚焦“控增量、去库存、优供给”三大任务，严格限制低能级城市新增宅地供应，鼓励收购存量商品房转化为保障性住房 [4] - 有序推动“好房子”建设，通过提升住宅品质来适配市场需求升级，形成“去库存+保民生+优供给”的多元协同格局 [4] 市场总量与区域分化预测 - 2026年行业进入“止跌回稳”的磨底阶段，中金公司预测2026年总住房交易量跌幅将收窄至5.0%，较2025年的6.8%明显改善 [6] - 核心城市及重点城市群需求将率先企稳，核心区域优质资产价格有望保持稳定，例如上海核心区2025年房价逆势上涨0.3%，库存去化周期降至15个月 [6] - 三四线及资源枯竭型城市去化压力大，2025年11月全国百城新建商品住宅去库存周期达27.4个月，远超12-18个月的合理区间，房价下行压力持续 [6] 不同能级城市房价走势 - 核心城市房价大概率呈现“稳中有升”的温和态势，但涨幅受限于居民收入增长节奏 [7] - 多数二线城市市场将呈现“核心区坚挺、非核心区调整”的分化格局，杭州、成都等热点城市核心板块供需匹配度高有望保持稳定 [7] - 三四线城市以去库存为导向，政策能激发部分刚性需求助力市场止跌，但房价反弹缺乏基本面支撑，大概率维持低位运行 [7] 风险化解与模式转型 - 政策推动房企债务重组、保交楼专项行动以化解行业尾部风险，截至2025年已有21家出险房企完成境内外债务重组，累计化债规模约1.2万亿元 [8] - 加快构建房地产发展新模式，通过保障房与商品房双轨并行机制，调节市场供需以形成房价稳定长效支撑 [8] - 交银国际指出，2026年多数房企保交楼任务将基本完成，企业将腾出更多财务资源用于优质土地投资，优化供给结构并增强房价稳定性 [8] 对不同市场主体的策略建议 - 购房者方面，核心城市刚需群体可把握政策宽松窗口期理性入市，改善型需求应聚焦“好房子”项目；三四线城市购房者需警惕库存高企区域的投资风险 [9] - 房企方面，应将重心从规模扩张转向产品力提升与风险管理，重点布局核心城市，加大绿色智慧住宅研发投入，并积极参与城市更新与保障性住房建设 [9] - 地方政府方面，需严格落实因城施策，通过优化供地结构、完善配套设施等措施助力市场形成良性循环 [9]