中国人寿追加投资启航基金及不动产投资策略 - 中国人寿拟在2025年12月31日前，向其控股股东下属的国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业追加认缴出资人民币50亿元 [1] - 增资完成后，启航基金的认缴总额将从139亿元扩容至189亿元 [1] 新增资金投向 - 预计新增的50亿元认缴出资中，将有不超过33亿元投入北京朝阳区的颐堤港二期项目 [3] - 剩余不低于17亿元预计将投向市场化租赁住房等具备长效收益的“新赛道” [3] 颐堤港二期项目概况 - 颐堤港二期项目始于2020年12月，由远洋集团与太古地产再度携手获取扩建地块，项目总投资额预计高达230亿元人民币 [4] - 项目为以写字楼为主导的巨型综合发展项目，总建筑面积超过56万平方米，包含7栋国际超甲级写字楼、一座旗舰购物商场和一家高端商务酒店 [4] - 加上已运营的一期，整个颐堤港项目的总建筑面积将达到86万平方米 [4] 远洋集团流动性危机与项目股权转让 - 2022年起，远洋集团陷入重大流动性危机，截至2023年底，其流动负债超出流动资产约84.5亿元，借款总额接近千亿规模，而账面现金及等价物仅余19.9亿元 [6] - 截至2024年4月底，远洋在颐堤港二期项目上的出资约为63亿元，但作为持股64.79%的大股东，后续资本注入困难 [7] - 2024年6月7日，远洋集团宣布转让其持有的颐堤港二期全部权益，总代价为40亿元人民币 [8] - 在此次交易中，中国人寿出资约31亿元，太古地产出资约9亿元，二者合计获得49.9%的股权 [8] - 交易完成后，远洋集团彻底退出，中国人寿与太古地产形成共治格局，北京将台乡政府保留0.21%股权 [9] - 远洋集团针对中国人寿持有的股权，拥有延长至2037年9月30日的“优先报价权” [9] - 截至2025年12月8日，二期627地块项目主体结构已全面封顶 [10] 启航基金的投资策略与案例 - 启航基金形成了“危机介入”与“长期持有”相结合的双轮驱动策略 [13] - 2023年9月，启航基金及其关联方通过受让股权，拿下珠海世茂新领域房地产开发有限公司51%的控股权，标的为位于港珠澳大桥珠海口岸枢纽位置的大型商业综合体 [13] - 2021年6月，在佳兆业集团遭遇信用危机前夕，启航基金通过增资接盘了项目公司“上海赢湾”绝大部分股权，从而锁定了上海佳兆业金融中心 [13] - 在持有运营约一年后，基金于2022年6月将上海项目整体转让给了上市公司中谷物流 [13] - 2024年6月，启航基金宣布拟向关联方国寿不动产转让北京万洋100%股权，交易价款约6.1亿元，北京万洋的核心价值在于间接持有北京CBD核心区的国寿金融中心 [14][16] - 国寿金融中心于2019年投入使用，租户主要为金融、科技及专业服务业头部企业，处于稳定运营期 [15] 中国人寿在房地产领域的战略转变 - 中国人寿曾长期作为远洋集团的第一大股东，持股比例接近三成 [19] - 随着地产周期调整，其持有的远洋集团股权公允价值从2017年末的136.3亿元一路缩水，至2022年末仅剩21.9亿元，并在2024年末最终实现估值清零 [19] - 在此期间，远洋集团的股价从2018年5.1港元的高点跌至不足0.1港元，国寿的持股市值也从约145亿港元蒸发至仅约3亿港元 [20] - 公司还对保利发展等龙头房企进行了“割肉式”止损 [21] - 公司正从“房企股东”模式转向直接持有核心地段商办物业的“房东”模式 [22] - 在当前低利率环境下，一线城市零售物业5.5%至6%的资本化率，较十年期国债收益率具备显著的利差优势 [22] 不动产投资的风险与挑战 - 2014年至2016年间，中国人寿大举布局伦敦商业不动产，投资总额近百亿元人民币 [23] - 在英国退欧公投引发的汇率剧震中，仅汇兑损失一项在当时就折损了超过12亿元人民币，其中第一笔投资因英镑贬值导致的账面减值就高达10亿元 [23] - 目前一线城市核心商圈仍面临供应过剩的结构性隐忧，未来租金增长的乏力可能直接对底层资产的公允价值构成挑战 [24] - 从“房企股东”切换为“商办房东”，将险资直接推向了宏观周期波动与资产经营效率的更前线 [25]