文章核心观点 - 在当前房地产市场调整与转型的背景下，市场呈现显著的结构性分化，以上海为代表的一线城市核心资产受到高度关注，其背后是改善型需求在品质和资产属性上多维度的释放 [2] - 豪宅市场火热，购买行为呈现复合特征，既是基于当下利率和产品力的消费选择，也是面向未来的资产布局，其财富储存功能更加凸显 [11] - 豪宅买家对“好房子”的评判标准正在升级，消费理念从硬件堆砌向生活体验与服务过渡，未来打动顶级改善客群的关键应是回归难以量化的居住体验与服务 [11][12] 上海豪宅市场量价表现 - 上海保利世博天悦项目一套总价1.2亿元的顶复售出，项目内6套“7000万+”顶复全部售罄 [2] - 截至12月15日，上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元，成交套数约1900套 [3] - 上海总价4000万元以上的住宅成交约1300套，金额突破800亿元 [3] - 2025年上半年，全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海贡献 [2][3] - 上海3000万元及以上豪宅成交金额，已大致与北京（1600万元以上约588亿元）、广州（1000万元以上约592亿元）、深圳（2000万元以上约199亿元）三地同期同类交易的总和相当 [3] - 2025年1-11月上海商品住宅销售金额TOP10项目中，上海壹号院销售金额220.3亿元，套均价格6223万元；金陵华庭销售金额214.2亿元，套均价格6887万元；高福云境以79套成交实现64.6亿元销售额，套均价格达8177万元 [5] 其他一线城市豪宅市场特征 - 北京1600万元以上新房成交约2400套，金额588亿元 [6] - 广州1000万元以上的豪宅成交超过3000套，总金额约592亿元 [6] - 深圳2000万元以上的豪宅成交约598套，金额199亿元 [6] - 深圳湾沄玺项目开盘，单价25万～28万元/平方米，总价1.3亿～3.3亿元，开盘当日整体去化率接近七成，单日销售额约130亿元 [6] - 深圳GCC联泰超总湾项目首批销售125套，当日实现销售额约53亿元 [6] - 广深市场1000万元以上的豪宅销售占比在2%以下，而京沪在3%～5% [6] 豪宅市场热销项目与趋势 - 上海金陵华庭项目一期158套房源3小时售罄，揽金92.34亿元；二期首批房源开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破了2025年上海单次推盘总金额最高值纪录；11月再次开盘去化率仍高达95% [4] - 豪宅的购买群体正变得更多元和年轻化，包括中年客群、企业家二代、海归、新经济创富者等 [9][10] - 支撑豪宅购买力的，既有居住升级的消费需求，也有资产避险的投资需求，上海一些高端豪宅的非上海籍买家占比较高，甚至达到七成 [10] - 在经济下行和转型期，对高净值人群而言，核心城市、核心区位的优质物业具有稀缺性和保值功效 [10] 豪宅消费理念与产品标准演变 - 豪宅买家对“好房子”的评判标准正在升级，以前更看重小区大理石比例、装修豪华程度等硬件，现在更看重公区品质、水系、会所以及生活体验与服务 [11] - 根据调研，“好房子”的标准中，居住舒适度需求占比达61.6%，远高于安全、绿色、智慧等其他核心目标 [11] - 不同人群对“好房子”的关注点有差异：中年群体倾向于全生命周期的空间适配和代际关怀设计；老年群体关注安全与尊严的适老化场景；青年群体则突出智能化需求 [11] - 头部企业正尝试从“造房子”转向“造生活”，例如将酒店式度假和松弛感作为设计哲学，前置物业服务方案，打造高端社群平台等 [12]