中国公募REITs市场发展历程与现状 - 行业经历了从私募到公募、从债性到股性的转变，四年以来政策从中央到地方合力推动市场横向扩容与纵向深化[1] - 公募REITs是盘活存量资产的重要抓手，并在低利率时期填补了中风险稳收益资产的配置空白[1] - 自2020年启动以来，国家发改委会同证监会持续推动市场扩围扩容，实现了从传统基建向多元资产的破圈[2] - 发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市[2] - 目前已上市公募REITs达到77只，市场呈现“三核驱动”特征，交通、消费、产业园三大板块市值合计占比达62%[2] - 国家发改委正积极推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、商业办公设施等更多资产类型[2] 市场规模与国际比较 - 截至2024年，国内REITs市值为2188亿元，其规模占GDP和上市公司总市值的比值均仅为0.2%左右[3] - 作为参考，美国REITs市值占GDP和上市公司总市值的比值分别为4.9%和2.3%，日本的相应比值分别为2.6%和1.6%[3] - 以美国和日本为参考，中国REITs市场规模还有较大扩容空间，万亿级市场蓝海正在形成中[3] 产品属性与配置价值 - 公募REITs兼具股性与债性特征，收益和风险介于股票与债券之间，填补了传统资产类别的配置空白[3] - 20222025年期间，已上市公募REITs的年平均分红率达到5.73%，高于中证红利指数5.52%的平均分红率[3] - 在利率下行趋势下，近三年公募REITs分红率与十年期国债收益率的息差保持在300400BP之间，相较于债券资产具备明显的收益优势[3] 资产相关性特征 - 2025年以来，中证REITs指数与沪深300、10年期国债、黄金、中证红利股均呈现弱相关或极弱相关特征[4] - 具体相关系数分别为：与沪深300为-0.07，与10年期国债为0.14，与黄金为0.21，与中证红利股为0.17[4] - 与主流资产的弱相关性特征，使其成为优化投资组合、分散投资风险的重要工具[4][5] 未来发展趋势 - 中国公募REITs市场已从试点探索迈入规模化发展的新阶段[5] - 政策持续加码、底层资产不断扩围、配置价值日益凸显，共同构成了市场发展的核心驱动力[5] - 随着城市更新、商业办公等新资产类型的逐步纳入，以及中长期资金的持续入场，行业将迎来高质量发展的黄金时期[5]