核心观点 - 中国房地产行业正经历从期房销售向现房销售模式的根本性转变 这一转变由多地政策推动、市场数据印证 并可能引发行业新一轮洗牌 [1][4][8] 政策推进与现状 - 政策密集落地：自2022年末以来 全国已有超过30个省（区、市）出台现房销售相关支持政策 [5] - 城市案例： - 河南信阳于2025年5月要求中心城区新出让土地项目一律实行现房销售 成为2025年全国首个全面落实现房销售的城市 [4] - 湖北荆门明确2026年1月1日起 新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售 [4] - 湖南平江县成为湖南省内首个全面推行现房销售的县城 [5] - 深圳近期出现要求全部现房销售的宅地 其中一宗地块成交楼面价为42695元/平方米 溢价率达65% [4] - 高层定调：住房和城乡建设部部长在官方出版物中指出 要推进现房销售制 从根本上防范交付风险 2024年底的全国住房城乡建设工作会议将“有力有序推行现房销售”列为2025年重点工作 [5] 市场数据与趋势 - 全国占比持续提升：商品房现房销售面积占比从2020年的12.7% 提升至2024年的30.84% 并在2025年前9个月进一步提升至35.4% [1][6] - 重点城市表现：2025年上半年 深圳一手住宅现售网签占比达30.9% 较2024年下半年上涨6.3个百分点 2025年6月单月占比高达42% 较2023年上半年的14.6%实现翻倍增长 [6] 对行业与房企的影响 - 对购房者的影响：现房销售模式使购房者能够实地考察房屋质量、户型及配套 有效降低交付不符、延期交房及烂尾风险 [9] - 对房企的挑战：现房销售将回款周期从期房模式的约6个月大幅延长至2-3年 考验企业的综合产品力、资金实力及融资结构调整能力 [9] - 促进行业洗牌与转型：模式将倒逼开发商专注于打造高品质产品、降低开发周转速度、重视交付品质与口碑 有利于高产品力、强品牌力的企业获得更大发展机遇 并可能降低新房开发节奏与库存压力 [9] 未来展望与建议 - 推进范围：“十五五”时期 现房销售或逐渐推进 预计更多库存量大的城市或区域将率先推行 [10] - 实施建议： - 应遵循循序渐进的原则 鼓励企业从打造高品质住宅、推动转型的角度积极推进 [11] - 在土地端 建议提高土地供应效率 推行净地出让 配套到位 并优化规划报建、验收流程 [10] - 在融资端 建议鼓励金融机构对现房销售项目降低融资利率 [10]