核心观点 - 年末上海与北京二手房市场出现“翘尾”行情，成交量显著回升并创下近年新高，市场呈现“以价换量”特征，价格调整带动刚需与改善型需求入市，部分核心区域挂牌价已止跌，市场预期逐步走向稳定 [1][2][3][8] 市场表现与成交量 - 上海市场“前高后低、年末翘尾”：2025年上海二手房累计成交已超24.39万套，超越2024年全年的24.27万套，创近四年新高；3月为全年高峰达2.93万套，11月成交量回升至2.29万套，12月截至20日已突破14000套，整月有望突破2万套 [2] - 北京市场年末回暖：2025年11月北京二手住宅网签量为14446套，环比增长19.5%；截至12月20日，当月成交已达14362套，环比增长3.5%；热门小区近两月成交约80套，较上半年明显好转 [3] - 中介感知市场活跃：上海中介反映“老破小”房源若挂牌价合理一周即可售出；北京中介表示因价格回调（如某房源较年初同户型降价60万元），看房量显著增加 [1][3] 价格走势与市场结构 - 价格普遍下行，以价换量：上海二手房市场全年处于“以价换量”状态，低总价门槛吸引购房者；北京二手房单价已连续8个月下行，套均总价从6月的约380万元下滑至11月的约350万元 [6] - 成交结构偏向中低总价：北京市场中低总价、中小面积房源成交占比高，导致套均总价结构性下调；部分老旧小户型房源持续降价甚至超跌，性价比凸显吸引刚需客群 [6] - 部分区域出现“保价联盟”：北京海淀区等部分小区业主发起“保价联盟”，呼吁理性挂牌以避免价格内卷，旨在稳定小区价格体系 [7] 驱动因素分析 - 政策利好释放需求：上海“8·25楼市新政”放宽非沪籍单身人士购房，政策效应在年底显现，推动低总价小户型成交 [4] - 新房价格高企凸显二手房性价比：上海中环内新房价格已达11万元/平方米，内环内新盘约十七八万元/平方米且面积大、总价高，预算有限的买家转向位置好、性价比高的二手房 [6] - 供应压力有所减轻：上海二手房挂牌量自2025年4月起逐月下降，当前最新挂牌量已降至14.3万套左右；北京二手房挂牌量约15.7万套，较去年高点17.6万套明显下降，但相较于市场低点约10万套仍处较高水平 [7] 后市展望 - 市场预计延续以价换量，走向稳定：分析师判断明年上海二手房市场量不会回落，价格跌幅将进一步收窄；部分核心区域小区挂牌价已止跌甚至上涨，该趋势有望蔓延，市场将逐步走向稳定 [8] - 政策方向明确支持“止跌回稳”：从中央到地方政策方向明确为“止跌回稳”，预计将通过降准降息等货币政策支持，并逐步取消限制性措施 [8]