政策与专家观点转向 - 当前政策以稳定楼市为不二选择，防止其进一步下跌伤及经济根本 [2] - 专家观点出现显著转变，例如姚洋将房地产描述为“永恒的朝阳产业”，林毅夫称之为“永远的支柱产业” [2] 楼市核心问题分析 - 楼市问题的核心在于土地财政，其支撑了地方财政约50%的收入，通过计划供应端推高地价与房价 [4] - 关键矛盾在于收入房价比过高，居民收入增长速度未能跟上房价上涨速度 [4] - 中国城镇人均住房面积已超过40平方米，基于约9亿多城镇常住人口和总计约370亿平方米住房面积计算得出 [4] 住房存量数据澄清 - 全国住房存量数据需精确解读，“6亿栋”数据中约90%为农村房屋 [4] - 中国纯商品房存量估计在1.5亿至1.8亿套之间，若计入各类产权住房，总量约为3.74亿套或370亿平方米 [4] 国际比较与市场平衡原理 - 单纯比较人均面积具有误导性，美国人均住房面积67平方米但无泡沫，核心差异在于其平均收入远高于中国 [6] - 市场平衡的原理在于收入与房价的匹配，若收入不增长，当前人均40平方米的住房面积可能成为市场边际 [6] - 2024年上海房价收入比高达38.5倍，显著高于纽约的11.0倍，显示当前房价与居民购买力严重脱节 [6] 行业前景展望 - 基于当前数据与比较，行业并非处于“朝阳”阶段 [6] - 预计2026年行业将迎来密集的利好政策出台，推动市场走向复苏 [6]