行业背景与市场格局 - 行业关注点普遍聚焦于高能级城市的国央企 中小房企几乎集体退出主流视野[1] - 规模型房企在过去四五年已集体失去对低能级城市的兴趣 收缩战线并集中力量于热点一二线城市[1] - 尽管三四线城市普遍不被看好 但部分本土中小房企正悄然成长[1] 低能级城市的市场机会 - 三四线城市的改善市场依然存在机会 过去“三高”模式带来的好房子并不多[5] - 土地出让条件变得友好 土拍由卖方市场转为买方市场 拿地前可先行协商配套条件以提高确定性[2] - 优质的供应商资源变得唾手可得 随着项目锐减 头部设计院等供应商放下身段寻求合作[3][4] - 房地产供应链市场陷入僧多粥少的竞争 中小房企有机会获得更优质的设计师等资源[4] 中小房企的生存策略：产品差异化 - 在供应存在结构性失衡的市场中 房企突围需做到“要么做唯一 要么做第一”[7][9] - 策略一：凭借产品创新跳出同质化竞争红海 例如将低密地块从常规合院改为差异化设计的联排别墅并融入四代宅概念[10] - 策略二：解决别人解决不了的痛点以创造唯一性 例如通过加宽加长车位并增加尾部储物空间来解决车位销售和业主储物难题[12][14] - 产品差异化旨在挖掘细分市场 激发新的需求以激活市场活力[11] - 当前市场并非没有需求 而是缺乏真正懂需求的好产品[16] 建立核心竞争力与长期深耕 - 产品不能假手于人 一把手必须亲自抓产品定位和总图 以实现经营端、客户端与专业端的平衡[17] - 建立供应链优势至关重要 房企应学会将外部能力“内部化” 与优质供应商长期绑定共创[18][19] - 供应链内部化的关键包括：筛选行业顶尖供应商合作、尊重对方专业、并舍得给供应商“露脸”的机会以实现双赢[20][22] - 坚持长期主义是中小房企的存活真谛 深耕型房企在所在区域市占率普遍数一数二[23][24] - 例如 金沙地产在柘城县市占率达到50%左右 在其他多个县城常年保持销冠 老带新成交比例最高达70%[24]