文章核心观点 - 北京市四部门联合印发新政，通过优化限购政策、降低金融门槛、简化房企立项流程等措施，旨在满足居民刚性和改善性住房需求，激活市场交易，并可能引发其他一线城市跟进 [1][3][9] 政策调整：非京籍居民限购门槛降低 - 非京籍居民家庭购买五环内商品住房的社保/个税缴纳年限从3年调整为连续满2年及以上 [3] - 非京籍居民家庭购买五环外商品住房的社保/个税缴纳年限从2年调整为连续满1年及以上 [3] - 政策形成与城市功能分区相匹配的“梯度化准入”体系，五环外1年社保的低门槛精准匹配新市民梯度置业节奏 [4] - 此前2024年9月首次优化后半年内，非京籍购房占比提升约10%，累计新增购房需求上万套 [4] 政策调整：多子女家庭限购放宽 - 对二孩及以上居民家庭（含京籍与非京籍），在执行现有住房限购政策基础上，允许在五环内再购买一套商品住房 [3] - 京籍多子女家庭可购3套，符合条件的非京籍多子女家庭可购2套 [6] - 此举定向支持多子女家庭，直击其居住升级的核心痛点 [6] 政策调整：金融与信贷支持 - 商业性个人住房贷款不再区分首套和二套利率定价，由银行根据自律机制、经营与风险状况自主定价 [5][8] - 预计超过一半的改善客群有望获得接近首套利率水平，优质客群融资成本有望降低 [6][7] - 公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例从不低于30%降至25% [6][8] - 二套公积金首付降低预计会进一步带动北京公积金贷款申请量和组合贷占比提升 [6] 政策调整：房企立项管理简化 - 通过招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式由市区分级核准调整为区级备案 [7][8] - 此举大幅简化审批流程，预计审批周期会明显缩短，有助于房企更快启动规划建设，加快资金周转 [8][9] - 对聚焦五环外的开发企业而言是重大政策红利，有望提升拿地与开工积极性，形成“销售—回款—拿地—开工”良性循环 [9] 市场背景与影响 - 北京房地产市场呈现二手房刚需主导、新房改善提升特征，市场去化难度增大 [3] - 11月二手房挂牌时长96.73天的房源同比增加25% [3] - 新政预计将带动北京五环外非京籍二手房带看量明显增加，置换需求同步提升 [3] - 当前北京改善型市场中，144平方米以上大户型成交量同比已呈现增长态势，北五环外四居室二手房成交占比显著提升，新政将进一步强化这一趋势 [6] - 全国市场层面，2024年10月TOP100房企实现销售操盘金额2530亿元，同比减少41.9%；1-10月累计销售操盘金额25766.6亿元，同比减少16% [12] 其他一线城市跟进预期 - 预计上海或深圳等一线城市可能跟进放宽楼市政策 [9] - 深圳可能会在盐田、大鹏的基础上，进一步在宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区等外围区域彻底退出限购 [9] - 上海的政策逻辑可能与北京类似 [9] - 一线城市核心区因供求关系稳定、资产保值前景好，不太可能彻底退出限购，以避免加剧不平等和虹吸效应 [12]