核心观点 - 上海3000万元以上豪宅市场量价领跑全国，但竞争激烈，项目间在产品力与性价比上展开“贴身肉搏”[1] - 年末上海豪宅市场呈现供应放量、行情分化、营销斗法的特点，市场底部已基本夯实，未来将依赖改善需求驱动[4][5] 市场表现与项目动态 - 安澜上海项目首开表现强劲：首批过会均价17.88万元/平方米，总价约2700万元起，最贵一套达1.46亿元[1] 截至12月23日，首批累计认购335组，认筹率达159%，触发摇号限售[1] - 年末新盘供应密集：12月24日至31日期间，上海有16个新盘密集开盘，其中5个备案均价超10万元/平方米[1] - “地王”项目减量推盘：安澜上海作为总出让金额439.53亿元的全国“地王”，首开仅推出西区211套房源，较原计划的288套减少77套，剩余计划明年推出[2] - 项目采用差异化定价策略：南侧靠近高架的楼栋均价约16万元/平方米，低于过会均价，192平方米户型最低总价2715万元 小区中心楼王东边套均价高达19.31万元/平方米，4套顶复总价达0.94亿元-1.46亿元[2] - 竞品项目同样热销：华润澐启滨江首批次推出122套房源，获得约224%的认筹率[2] 房企策略与竞争格局 - 头部房企年末正面交锋：竞争焦点集中在华润置地与招商蛇口之间[4] - 华润澐启滨江主打高性价比与差异化：以“CAZ一线滨江绝版资源”为核心卖点，125平方米三房起步价约1600万元，配备超大阳台和定制精装，首批122套房源收获273组认筹，二批次认筹率仍超100%[4] - 安澜上海主打品质标杆：作为上海住宅品质提升新规首个落地项目，推出4米以上整层抬板等设计优化 同时，中海地产公布北京树村项目案名为“安澜北京”，试图以品牌联动提升市场信心[4] - 房企营销斗法源于市场分化：总价3000万-5000万元的改善型豪宅竞争最为激烈，核心在于平衡区位、产品与定价[4] 市场供应与需求分析 - 上海豪宅市场即将迎来供应高峰：仅安澜上海及邻近的徐汇东安项目就将释放约2000套房源，加上宸嘉发展嘉佰道徐汇的178套房源，供应增长态势将延续至2026年[5] - 上海汇聚全国高净值购买力：2025年前11月，上海3000万元-5000万元豪宅销售1006套，占重点一二线城市该总价水平成交量的48%[5] - 豪宅消化能力同比减退：2024年上海3000万元-5000万元豪宅卖出2021套，2025年前11月为1006套，显示消化能力减弱[5] - 市场底部已基本夯实：上海房地产市场已完成两次探底，未来改善需求将为市场提供动力[5] - 市场分化将加剧：2025年豪宅消化无虞但节奏放缓，抢手项目仍会“日光”，部分项目去化周期可能拉长至半年[5] 公司业绩与项目影响 - 安澜上海首批次货值约98亿元：按中海地产对西区持股30.5%比例测算，即便首开售罄，对其年度业绩优化作用也不明显[3] - 中海上海销售额大幅下滑：今年1-11月，中海在上海的全口径销售额仅183.3亿元，排名第九，相较于去年700亿元的销冠成绩大幅下滑[3] - 招商蛇口与华润置地销售额领先：前11月招商蛇口在上海全口径销售金额为387.8亿元，华润置地则以417.9亿元暂时领先[3] - 项目对股东意义不同：作为股东之一的招商蛇口，仍有希望将安澜上海作为其争夺年度销冠的抓手，取决于项目在2025年最后几日能否实现高去化率[3]