政策定位升级 - 全国住房城乡建设工作会议明确提及“推进现房销售制，实现‘所见即所得’，从根本上防范交付风险”，政策定位相比去年“有力有序推行现房销售”实现显著升级 [1] - 住建部部长表态及相关试点城市扩容，显示“现房销售”正一步步成为现实 [1] 期房销售制度的历史与问题 - 已实施30余年的期房销售制度，在特定历史时期对快速扩充住房供给、推动城镇化进程发挥了关键作用 [1] - 预售模式下，开发商依靠预售回款实现快速滚动开发，资金周转周期短、杠杆率高，竞争焦点集中在融资、拿地、营销而非房屋品质 [1] - 与预售模式相伴而生的是项目烂尾等行业乱象，以及购房者因权益受损引发的大量交付维权行动，折射市场对“交付不确定性”的集体焦虑 [2] 现房销售对开发商的影响 - 现房销售对开发商最直接的冲击体现在资金链上，要求先行投入全部建设资金，资金周转周期从数月拉长至两三年，实质性抬高了行业准入门槛 [2] - 政策导向下，开发商经营逻辑发生明显转变，更加注重现金流管理、精准定位市场需求，核心竞争力逐渐转向产品设计、建筑质量、园林景观及物业服务 [2] - 克而瑞建议开发“现房开发贷”及销售回款定金等创新金融工具，金融机构需设计专门融资产品，同时调整土地出让方式和付款条件以缓解房企资金压力 [3] 现房销售对行业与市场的影响 - 现房销售对房地产行业的影响概括为“短期阵痛、长期利好”，短期会拉长开发周期，新房供应或面临阶段性下滑，但长期有助于市场实现供需均衡 [2] - 现房销售背景下，购房者可以实地看房，决策更谨慎，需求更趋理性，市场投机行为减少 [3] - 在当前许多城市库存高企的背景下，现房销售可有效控制新增供应节奏，避免在需求不足时继续大量投放期房，有助于改善市场供需结构并促进价格稳定 [3] - “所见即所得”消除了烂尾楼风险，购房者能直观评估房屋质量，减少纠纷 [3] 政策推进的时机 - 当前房地产市场处于深度调整期，行业理性回归、库存压力较大，社会对于新房供给速度放缓的敏感度降低，此时全面推进现房销售改革面临更小的阻力 [3]