政策核心观点 - 北京市四部门联合印发通知，自2025年12月24日起从限购松绑、信贷优化等多个维度同步发力，旨在释放住房需求，推动楼市向高质量发展迈进 [1] 需求端政策优化 - 非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限要求，调整为连续缴纳满2年及以上 [2] - 非本市户籍居民家庭购买五环外商品住房的社保或个税缴纳年限要求，调整为连续缴纳满1年及以上 [2] - 政策精准匹配新市民置业节奏，有利于激活大量刚性置业需求，尤其是五环外市场 [2] - 对二孩及以上多子女家庭（含本市及非本市户籍），在执行现有限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房 [3] - 北京约80%的新建商品住宅成交集中在五环外，五环外也是二手房成交核心区域之一，政策落地后五环外刚需新房项目有望率先回暖 [3] - 改善型市场中144平方米以上大户型成交已出现同比增长，新政预计将强化此趋势并带动五环内中高端改善型住宅去化 [3] 金融端政策优化 - 各银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套和二套住房，可根据市场利率定价自律机制要求及机构经营状况等因素合理确定每笔商业性个人住房贷款利率 [4] - 预计超半数改善客群有望获得接近首套利率水平的贷款利率，有效降低利率成本，激活“卖旧买新”需求 [5] - 借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例从不低于30%降至不低于25% [5] - 二套公积金首付比例下调配合商贷利率调整，预计将进一步带动北京公积金贷款申请量和组合贷占比提升，降低综合购房成本 [6] 供给端政策优化 - 通过招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式由市区分级核准调整为区级备案，旨在优化营商环境 [6] - 立项方式调整大幅简化审批流程，降低制度性交易成本，有助于房企缩短项目启动周期，加快资金周转，改善现金流状况 [6] - 区级备案预计会明显缩短审批周期，使房企能更快启动规划建设，有效匹配政策释放的非京籍刚需与多子女改善性需求 [6] - 2025年11月北京二手房挂牌量7.33万套，但“近地铁、带优质配套”的优质房源仅占挂牌量的29%左右，政策优化后房企会更有动力开发“好房子”类产品 [6] 政策影响与市场展望 - 政策坚持“因城施策、精准调控”原则，通过“政策创新”实现对不同群体需求的精准匹配，避免市场过热风险 [7] - 随着政策效应逐步显现，北京楼市有望实现从“筑底企稳”到“结构性回暖”的转变 [7] - 核心区域改善型住宅与外围区域刚需住宅将成为市场主流增长点 [7]