政策核心与目标 - 北京于2025年12月24日起实施房地产优化政策，从限购松绑、信贷优化等多个维度同步发力，旨在释放住房需求并推动楼市向高质量发展迈进 [1] - 政策坚持“因城施策、精准调控”原则，通过“政策创新”精准匹配不同群体需求，旨在保障合理需求释放的同时避免市场过热风险 [7] 需求端政策：限购松绑 - 非本市户籍居民家庭购买五环内住房，社保或个税缴纳年限要求从原政策调整为连续缴纳满2年及以上 [2] - 非本市户籍居民家庭购买五环外住房，社保或个税缴纳年限要求调整为连续缴纳满1年及以上 [2] - 对二孩及以上多子女家庭（含本市及非本市户籍），在执行现有限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房 [3] 需求端政策：市场影响分析 - 政策核心特征是需求端“分层释放”，五环外“1年社保即可购房”的安排精准匹配新市民置业节奏，有利于激活大量刚性需求 [2] - 政策对五环外市场利好明显，北京约80%的新建商品住宅成交集中在五环外，五环外也是二手房成交核心区域之一 [3] - 多子女家庭定向支持政策为改善性需求打开空间，将强化北京改善型市场趋势，带动五环内中高端改善型住宅去化 [3] - 北京住房消费潜力集中在长期在京居住的非户籍人口群体，包括其刚性及改善性需求，前期因购房门槛及成本制约释放有限，当前政策优化为需求释放创造条件 [2] 金融端政策：信贷优化 - 各银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套和二套住房，可根据机构经营及客户风险状况等因素合理确定每笔商业性个人住房贷款利率 [4] - 借款申请人使用公积金贷款购买二套住房，最低首付款比例从不低于30%降至不低于25% [5] 金融端政策：影响分析 - 金融端调整直接利好改善性住房需求，可有效降低利率成本，激活“卖旧买新”需求 [5] - 允许银行根据客户风险灵活定价后，预计超半数改善客群有望获得接近首套利率水平的贷款利率 [5] - 二套公积金贷款首付比例降低，预计将带动北京公积金贷款申请量和组合贷占比提升，降低综合购房成本 [6] 供给端政策：审批优化 - 通过招拍挂拿地的房地产开发项目（包括商品住宅、酒店、写字楼等）立项方式由市区分级核准调整为区级备案 [6] 供给端政策：影响分析 - 供给端政策优化将大幅简化审批流程，降低制度性交易成本，有助于房企缩短项目启动周期，加快资金周转，改善现金流 [6] - 区级备案预计会明显缩短审批周期，使房企能更快启动规划建设，有效匹配本轮政策释放的非京籍刚需与多子女改善性需求 [6] - 政策对聚焦五环外的开发企业构成重大政策红利，房企也会更有动力开发“好房子”类产品 [6] - 2025年11月北京二手房挂牌量7.33万套，但“近地铁、带优质配套”的优质房源仅占挂牌量的29%左右，供给端提效有助于保障优质供给 [6] 市场展望 - 随着政策落地，五环外刚需新房项目有望率先迎来访客量和成交量回升 [3] - 未来随着政策效应显现，北京楼市有望实现从“筑底企稳”到“结构性回暖”的转变 [7] - 核心区域改善型住宅与外围区域刚需住宅将成为市场主流增长点 [7]