核心观点 - 中信城开信悦湾以约24.4万元/㎡的备案均价、最高38万元/㎡的单价入市，刷新深圳新房住宅备案价纪录，成为市场焦点[2][4] - 项目入市是对深圳顶豪购买力的极限试探，也是对其26年波折开发历程与高昂定价的一次市场公投[4] - 项目面临年末顶豪集中供应、价格显著高于周边二手房、产品力争议及较长交付周期等多重挑战[10][11] - 顶豪项目热销带动核心区二手改善房源成交升温，改善需求轮动或为顶豪市场带来信心支撑[12] 定价与市场定位 - 项目首批156套房源备案单价区间为17.6万元-38万元/㎡，总价跨度为5327万元-2.5亿元[5] - 主力产品为建面约302㎡和370㎡的大平层，另有2套519㎡和658㎡的产品，其中658㎡产品单价约38万/㎡锁定深圳新房单价“天花板”[5] - 项目整体备案均价约24.4万元/㎡，开盘有针对性折扣，折后均价有望下探至22万-23万/㎡左右[6] - 与周边二手房形成鲜明价格反差：毗邻的半岛城邦四期二手房挂牌价主要在11万至20万元/㎡，翡翠海岸在16万至28万元/㎡，后海-深圳湾豪宅带标杆项目挂牌均价普遍在12万至16万元/㎡[6] 市场竞争与供应环境 - 年末深圳核心区域四大顶豪项目集中入市：华润澐玺（备案均价约16.88万元/㎡，最高单价35万元/㎡）、联泰超总湾（最高单价34万元/㎡）、后海招商玺与信悦湾[5][10] - 华润澐玺开盘单日销售金额约130亿元，刷新2025年以来全国单一楼盘开盘销售纪录[5] - 联泰超总湾开盘首推125套，当日实现销售额约53亿元[5] - 短期内多个项目集中入市，可能导致购买力被提前透支[10] 项目开发历程与背景 - 项目所在地块（东角头地块）开发历程最早可追溯至上世纪80年代，用于码头经营[7] - 1995年地块完成用地性质变更，1999年启动开发筹备但因股权纠纷、资金链断裂等问题停滞[8] - 2013年佳兆业以超58亿元代价获得深圳航运70%股权间接掌控地块，后因佳兆业流动性危机再度搁浅[9] - 2016年启动强制清算程序，地块开发陷入长达七年僵局[9] - 2022年6月，中信城开以300亿元总价接手项目，推动盘活，2023年相关强制清算程序正式撤回[9] - 项目总货值超700亿元，是“央企+民企”在开发、运营、资源等多层面深度协同的盘活案例[9] 产品与潜在挑战 - 项目得房率不高，大户型套内空间紧凑感明显[10] - 项目容积率高达5.46，围合式楼栋布局可能影响视野与居住舒适度[10] - 一层规划有4500㎡首末公交站，与顶豪社区纯粹性定位存在偏差[10] - 项目预计竣工时间为2029年6月30日，交付周期长达三年半[11] - 项目正在施工初期，主体楼栋出地面不高，按规划将建5栋超高层（最高达54层）[3][11] - 项目临近海岸线，可能影响一路之隔的翡翠海岸项目的“一线海景”卖点[11] 市场动态与需求轮动 - 顶豪项目热销带动核心区二手改善房源成交升温[12] - 12月深圳1000万以上二手改善房源成交占比较11月提升2.4个百分点，800万-1000万改善房源成交占比上涨1个百分点[12] - 改善需求轮动形成正向循环，为年末顶豪市场带来一定信心支撑[12]