房地产市场现状与价格数据 - 2023年6月百城房价数据显示91座城市房价下跌 跌幅最显著的是三四线城市下滑0.3% 二线城市下跌0.27% 一线城市录得0.13%跌幅 北京、上海、广州、深圳等一线城市房价亦显现明显调整迹象 [1] - 2023年6月全国100个重点城市二手住宅平均价格为15553元/平方米 新建住宅平均价格为16179元/平方米 购置一套普通商品房动辄需要花费150万元以上 [1] 市场对未来房价走势的观点分歧 - 一方观点认为当前调整是短暂休整 未来房价整体仍将呈现上涨趋势 在国家出台一系列利好楼市政策背景下房价稳中有升被视为大概率事件 [3] - 另一方业内人士预测未来几年房地产泡沫将被逐步挤出 房价将回归居住本质属性 与居民收入水平更紧密挂钩 大多数居民购房压力将得到显著缓解 [3] 支撑房价上涨空间有限且可能下跌的四个关键因素 - 刚性购房需求正日益萎缩 中国步入老龄化社会 年轻人口规模缩小 未来城镇年轻一代可能通过继承房产满足居住需求 结婚率和生育率持续走低减少婚房刚需及对大户型需求 大规模棚户区改造已转为城市更新 不再有大量被拆迁居民带拆迁款涌入市场 [6] - 改善型购房需求趋于理性 经历三年多疫情后 部分改善型需求群体因收入减少或失业对未来收入增长预期下降 购房决策更审慎 改善型购房者具有“买涨不买跌”心理 当房价失去上涨动力或开始下跌时更倾向于持币观望 [6] - 房地产税落地迫在眉睫 现有房屋数量庞大且不动产登记已实现全国联网 为开征房地产税扫清技术障碍 房地产市场不景气导致地方政府土地财政收入下降 要求开征房地产税的呼声日益高涨 专家预测房地产税有望在“十四五”期间开始实施 一旦扩大试点范围炒房者持房成本将大幅上升 房价下跌几乎是必然趋势 [8] - 保障性住房入市将分流商品房市场 越来越多城市正在加快保障性住房建设和供应 例如北京计划在“十四五”期间提供40万套保障性租赁住房 保障性租赁住房和共有产权房的集中供应将对商品房市场形成有力分流 应届毕业生、外来务工人员等群体将更多选择保障性租赁住房 城市中低收入家庭则可能转向共有产权房 [9]