政策定位与战略升级 - 2025年城市更新政策迎来前所未有的战略升级，高层会议和文件对其关注度达到空前高度，着墨远高于房地产[2] - 2025年5月，中办、国办出台《关于持续推进城市更新行动的意见》，首次以城市更新为关键词出台顶层设计，完善了时间表、路线图和施工图[2][4] - 城市更新是提升城市品质、改善居民生活、推动经济结构调整和促进产业升级的有效途径[2] 政策导向转变：从房地产到扩大内需 - 政策导向显示，城市更新领域与房地产市场“渐行渐远”，与扩大内需结合得越来越紧密[3] - 2025年首场国常会聚焦城市更新，判断其为“扩大内需的重要抓手”[3] - 2025年底的中央经济工作会议中，城市更新仅在“扩大内需”部分出现，未在房地产内容中出现[4] - 全国住房城乡建设工作会议首次在任务部署中将“城市更新”置于“房地产”之前[4] 政策内涵与参与主体变化 - 城市更新内涵更加丰富，任务更多维，领域更综合，更强调高质量开展[5] - 参与主体更加多元化，包括建筑类企业、开发企业、运营服务类企业等[5] - 盈利模式更加注重通过稳定的经营性现金流进行平衡[5] 中央财政支持与资金撬动 - 2025年，中央财政评选支持20个城市实施城市更新行动，补助标准为东部城市不超过8亿元，中部城市不超过10亿元，西部城市和直辖市不超过12亿元[6] - 这是中央财政第二次支持该工作，2024年支持了15个城市，补助标准相同[6] - 中央补助资金有利于推进以往较难实施的公共空间更新、老旧片区改造，并能撬动更多社会资本参与[7] - 补助区域在年度间存在差别和轮换，2025年的补助不仅包括超大特大城市，也包括部分中小城市[7] 市场规模与资金机制 - 2025年中国城市更新市场规模预计突破8.6万亿元，同比增长18.3%[8] - 到2030年，城市更新有望成为10万亿元级别的超级市场[8] - “十四五”以来，中央预算内投资已累计安排超过4700亿元支持城市地下管网改造、老旧小区改造等配套基础设施建设[8] - 银河证券行业策略报告认为，“十五五”期间仅地下管网投资就将超过5万亿元[8] - 需建立多元化资金投入机制，利用政府和社会资本合作新机制、基础设施REITs、政策性银行专项借款、银行信贷等引导社会资本参与[8]