国泰君安东久REIT业绩与市场表现 - 自2022年10月上市至2024年，公司出租率维持在95%以上，但进入2025年出租率进入下降阶段，不同季度期末出租率最低94.62%，季度平均出租率最低仅为93.61% [2] - 最新租金单价为30.34元/平方米/月，较2023年及2024年下半年有所提升，但与上市首年相比下降了3.1% [2] - 2023年评估报告预测2024年营业收入为10,486万元，运营净收益为8,058万元；2024年实际营业收入10,905.74万元，经营净利润为5,118.36万元，可供分配金额7,768.27万元 [2] - 自首发上市以来截至2025年12月22日收盘，二级市场溢价率高达21.52% [1] 扩募计划与定价分析 - 公司拟于2025年12月26日扩募份额上市交易，扩募份额定价为3.582元/份，较首发价格溢价18.02% [1] - 参考已完成扩募的REITs，一个共性特征是在二级市场溢价率较高的情况下完成扩募份额发售，随后二级市场价格即跌破扩募发行价 [5] - 扩募上市后，预计二级市场价格或将低于扩募价格 [1] - 综合因素分析，公司扩募份额上市后亦难逃此前项目的境遇，跌破扩募发行价或许只是时间问题 [7] 市场波动与抗跌表现 - 从2025年10月31日至2025年12月19日，我国产业园领域REITs项目在二级市场经历了显著波动 [3] - 国泰君安东久REIT在此期间保持了较强的抵抗力度，其间仅回调1.24%，成为产业园领域REITs项目的扛旗者（不考虑期间新上市REITs） [3] - 高位扩募的REITs受业绩完成度以及首发溢价率的双重影响，其二级市场价格受资产价值因素影响产生较大回落，与扩募定价形成较大偏差 [6] 业绩预测与实际差异 - 发行前预期运营期内市场租金增长率在3%—5%之间，但实践中租金未如预测般稳定增长，反而呈下降态势 [2] - 发行前的预测指标和发行存续期间的实际完成度存在一定差异，预测期内不同指标的完成度有待考量 [6] - 以2023年为例，实际营业收入较预测值增加831.56万元，营业成本则减少3,220.2万元，税金增加513.59万元，营业利润增加4,051.77万元 [6] - 2024年可供分配金额较2023年减少290.87万元 [6] 行业对比与延展思考 - 截至2025年12月25日，产业园领域溢价率较高的项目包括“中金亦庄产业园REIT”、“创金合信首农产业园REIT”、“华夏金隅智造工场REIT”、“博时津开产业园REIT”，节点二级市场价格计算较发行规模溢价率超过35% [8] - 延展思考提出了关于高溢价率支撑动力、业绩完成度可持续性、扩募定价时机、核心是定价还是资产价值可持续性、未来走势、区间涨跌幅影响因素以及超预期反弹影响因素等一系列问题 [9][10]