政策核心内容 - 北京市四部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自2025年12月24日起施行 [1] - 核心政策聚焦于限购调整和利率调整 [4] 限购政策调整 - 放宽非京籍家庭购房条件：五环内社保或个税缴纳年限由3年调减为2年，五环外由2年调减为1年 [3] - 支持多子女家庭住房需求：二孩及以上家庭可在五环内多购买一套商品住房 [3] - 当前北京五环内限购政策已较宽松，外围区域限购政策北京、上海、深圳均已调整为满1年社保即可购房，且不限制套数 [4] 信贷与利率政策调整 - 进一步优化个人住房信贷政策，利率定价机制不再区分首套与二套住房 [3] - 调整前北京地区商贷首套房贷利率为3.05%，购买五环内二套房商贷利率为3.45%，五环外二套房为3.25%，相当于对二套房贷款有20-40BPs的降息 [4] - 二套住房公积金贷款最低首付比例由不低于30%调整为不低于25% [3][4] 市场背景与政策效果 - 2025年四季度以来北京新房和二手房成交套数同比明显下滑：11月新房-45.9%、二手房-21.9%；12月前23日新房-33.1%、二手房-23.5% [5] - 历史政策放松对市场有直接拉动作用：2024年9月限购放松后，四季度二手房成交同比+55.5%；2025年8月五环外限购放松后，9月新房、二手房成交同比转正（+9.8%、+19.0%） [5] - 本次政策旨在防止在市场成交增速转负的压力下，市场预期进一步转弱 [5] 投资分析 - 本次政策是在市场下行压力下的精准调控，通过降低门槛、支持特定需求、降低购房成本三重手段，旨在扭转成交下滑趋势，稳定市场预期 [6] - 预计上海和深圳有望适时跟进，进一步优化限购政策 [6] - 建议关注布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企 [6] - 建议关注住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的优质房企 [6] - 建议关注在"好房子，好服务"政策下服务品质突出的优质物管标的 [6]