核心观点 - 截至2025年11月，全国重点城市租金收益率（租售比）同比小幅提升至约2.23%，部分城市收益率超过同期银行存款利率，使得房产出租的收益率吸引力增强 [1] - 在房价调整、租金相对平稳的背景下，租金收益率呈现持续上升趋势，部分城市和特定类型房产的收益率已具备投资吸引力，市场交易活动随之活跃 [1][5][7] 全国租金收益率与市场趋势 - 截至2025年11月，全国重点50城平均“租金房价比”（即租金收益率）为2.23%，较2023年初低点提高0.25个百分点 [5] - 当房价波动大于租金变化时，租金收益率呈现平缓且持续上升的趋势 [1] - 2025年11月，深圳、重庆及南京等城市的挂牌租金收益率环比上涨 [1][11] - 二线城市中，武汉、成都和重庆的挂牌租金收益率保持在2.7%以上 [1][11] - 全国重点50城住宅租金在2025年前11个月累计下跌3.04%，11月平均租金为34.4元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57% [12] 重点城市二手房市场表现 上海市场 - 2025年11月，上海二手住宅成交2.05万套，环比增加22.45%，为年度交易量第三高点 [3] - 11月工作日网签量基本在500套以上，双休日至少有1天网签过千套 [6] - 交易以低总价产品为绝对主力，总价300万元以内的房源占比约70%，达年内新高 [7] - 市中心小户型及租金收益率在2%以上的小区交易量高 [3] - 上海链家数据显示，成交量环比10月上涨超20%，企稳信号明显 [7] 深圳市场 - 2025年11月，深圳二手房成交5762套，成交量已连续9个月维持在5000套以上 [7] - 龙岗、福田、罗湖、南山、宝安和龙华六区成交合计占比达92.3% [7] - 经历挂牌租金缓慢下降后，年末挂牌价格有所回升，带动租金收益率环比上涨 [11] 重庆市场 - 2025年11月，重庆二手房成交9249套，环比上涨19%，成交面积97.43万平方米 [8] - 2025年前11个月累计成交量几乎与2024年全年持平 [8] - 11月成交均价为10429元/平方米，同比下降0.8% [8] - 由于二手房挂牌价格下跌，带动挂牌租金收益率小幅上扬 [11] 具体房产租金收益率案例 - 上海市徐汇区武康路一套总价400万元、月租6000元的一室一厅，租金收益率约1.8% [4] - 上海市浦东新区“上钢六村”一套总价168万元、月租4300元的房源，租金收益率约3.1% [4] - 南京市建邺区“莲花新城北苑”一套总价93万元、月租3200元的三室一厅，租金收益率达到4.1% [4] 政策与行业动态 - 2025年9月15日，《住房租赁条例》正式施行，旨在规范市场、维护权益、促进高质量发展 [10] - 《条例》鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活各类存量资产增加租赁供给 [10] - 政策推动住房租赁市场进入“机构化运营、品质化升级、金融化助力”的新阶段 [11] - “十四五”时期强调以保障性租赁住房为抓手，解决住房租赁市场结构性问题 [10] 各线城市租金市场分化 - 2025年1-11月，一线城市住宅平均租金累计下跌2.06%，跌幅较2024年同期收窄0.2个百分点 [12] - 同期，二线城市平均租金累计下跌3.66%，跌幅较2024年同期扩大0.7个百分点 [12] - 同期，三四线代表城市平均租金累计下跌2.65%，跌幅较2024年同期扩大0.3个百分点 [12] - 前11个月，仅乌鲁木齐住宅平均租金累计上涨，涨幅为0.76% [12]