行业政策环境 - 2025年是“十四五”规划收官与“十五五”规划布局的关键之年 房地产行业作为国民经济支柱产业 对稳定内需至关重要 [1] - 当前房地产政策环境已处于历史最宽松阶段 2022年以来全国各地出台房地产优化政策超3000次 需求端政策如房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平 [2] - 2024年核心二线城市如苏州、长沙、成都、杭州等陆续全面取消限购 一线城市全面降低限购门槛 其中广州全面取消限购 2025年以来北京、上海进一步优化了五环外和外环外的限购政策 [2] - 2025年以来各地出台近600条楼市政策 政策调控频次减少但更加精准 短期政策聚焦推动市场止跌回稳 中长期将按照高质量发展目标构建发展新模式 [3] 市场发展趋势与分化 - 在多数城市已取消限制性政策背景下 楼市发展将回归供需基本面逻辑 市场分化或将进一步加剧 [1][4] - 长期来看 “人、房、地、钱”要素联动机制将在未来市场资源配置中发挥主导作用 人口及人才吸引力强的城市市场更具韧性 [4] - 2025年上海、北京、深圳、广州的房地产开发投资吸引力排名仍位居全国前四 一线城市凭借经济规模、基础设施和人才储备 具备长期发展潜力 [4] - 核心一二线城市凭借坚实的经济基础与产业竞争优势 持续吸引高质量人才流入 为房地产市场提供较强支撑 改善性需求已成为市场主导 占比超四成 [5] 住房需求与市场空间 - “十五五”期间 新型城镇化发展空间仍然很大 预计未来五年我国住房市场空间仍在 [1][9] - 根据测算 “十五五”期间全国城镇住房需求总量接近50亿平方米 按照70%~80%的转化比例 未来五年新建商品住宅年均销售面积预计为7亿–8亿平方米 对应商品房年均销售面积约为8.5亿–9.5亿平方米 [9] - 改善性住房需求是未来住房消费的核心增长点 人口结构上移、家庭小型化带动家庭户数量增加等是重要支撑 [9] - 解决好农业转移人口的安居问题是未来五年住房发展领域的重点之一 探索通过盘活存量房屋等方式提升住房保障 [9] 城市更新与协同发展 - 2025年以来中央不断强化城市更新的重要性 将其与消除安全隐患、稳楼市等工作结合 以推动房地产高质量发展 [6] - 城市更新通过将老房子改造成“好房子”、改善居住环境来提升居住品质和房屋价值 稳定市场预期 城中村和危旧房改造推进货币化或房票安置 直接释放住房需求 [6] - 2024年以来全国已有超130地出台或优化房票安置政策 一线城市相继跟进 例如广州黄埔区自2024年4月落地房票后 截至2025年11月末累计通过房票认购商品房超4400套 上海嘉定区截至11月23日核发房票463张 预定房源412套 [6] - 2025年12月1日国家发改委发布政策 将基础设施REITs发行范围拓展至城市更新设施等领域 为城市更新拓宽长期低成本融资渠道 [7] - 同日重庆在政策吹风会上提出 对城市更新中包含增加公共服务功能的项目 按现状建筑面积或原批准计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持 提供“增容”奖励 [7]