公司近期经营危机 - 魔方公寓因拖欠房东租金、多地门店强制清退租客而陷入“爆雷”风波 [2][17] - 清退风波波及上海、广州、武汉、西安等多地门店，有租客被物业断电断水 [4][19] - 公司拖欠租金、水电费金额达数十万至上百万元，且涉及碧桂园旗下物业 [8][23] 租客权益受损情况 - 有租客已预付押金和三个月租金，公司仅承诺“15至30个工作日退款”，未提赔偿方案 [2][17] - 具体案例：一租客多付约5000元房租及2231元押金等，合计约7500元款项在公司处，退款周期长且无赔偿 [6][21] - 租客合同存在权利不对等情况，合同规定租客提前退租需付违约金，但未约定公司单方面违约的责任 [6][21] 门店运营与交接现状 - 广州部分门店（如湖畔空间店）已由新运营方（木棉公寓）接管，租客合同被平移，租金未变 [7][22] - 交接过程中魔方公寓人员全程“失踪”，最后一次出现是在11月底 [8][23] - 另有部分门店（如广纸店）目前经营正常，但租客表示担忧 [8][23] 公司商业模式与历史问题 - 公司采用“包租-转租”的“二房东”模式，赚取租金差和管理费 [11][26] - 行业面临运营周期长、租金回报低、投入成本高的普遍难题 [11][26] - 此次危机并非首次，2024年8月深圳有个别门店因欠租遭断水断电，2017年被并购的微客青年公寓也出现过类似情况 [12][27] 公司扩张与财务状况 - 公司曾在2016至2017年以高租金抢房源，如今资金链紧张导致“高收低租”模式难以为继 [3][18] - 2020年至2022年，公司营业收入从9.5亿元提升至17.1亿元，但增速从55%收窄至16.5% [13][28] - 同期净利润波动剧烈，2021年盈利3.02亿元，2020年和2022年分别亏损2.3亿元和2.47亿元 [13][28] 收购扩张与负债高企 - 收入增长主要源于收购，2021年收购了21家项目公司，2022年又进行多项收购 [14][29] - 在营公寓数量从2020年的3.9万套大幅提升至2022年的7.6万套 [14][29] - 截至2022年末，公司资产负债率高达85%，经营活动现金流净额增速从2021年的59%放缓至2022年的13.3% [14][29] - 债务主要构成：租赁负债占总负债超70%，计息银行及其他借款占超10% [14][29] 融资与上市尝试 - 公司累计获得四轮融资，投资方包括华平投资、德同资本等，C轮后估值超10亿美元，最近一轮融资停留在2019年3月 [13][28] - 为解决资金问题，公司曾于2022年9月和2023年4月两次冲刺港交所IPO，但均以失败告终 [13][28] 行业挑战与反思 - 魔方公寓的困局折射出长租公寓行业在规模扩张与资金链平衡间的长期挑战 [14][29] - 租客与物业方的权益保障、企业高负债模式的可持续性已成为行业亟待正视的命题 [14][29]