2025年公募REITs市场发展回顾 - 2025年是公募REITs快速发展的一年，截至12月中旬，已发行产品近80只，总市值突破2200亿元，预计可带动新项目总投资超过1万亿元 [1][12] - 市场资产类型已涵盖园区、消费、交通、能源、生态环保、水利、仓储物流、租赁住房、市政设施和新型设施十大领域 [1][13] - 二级市场全年表现呈现“先扬后抑”特征：上半年受益于低利率与“资产荒”，中证REITs全收益指数累计涨幅达14.2%；下半年受长端利率上行、解禁压力等因素影响出现明显回调 [1][12] - 一级市场发行方面，资产扩容与机制完善成为核心驱动力，全年诞生了首批数据中心REITs、首单市政基础设施REIT等多个标杆项目 [1][12] 2025年二级市场表现与分化 - 截至12月10日，全市场已上市的77只产品中，年内上涨的有61只，占比近80%；下跌的有16只，占比约20% [2][13] - 年内涨幅超过20%的产品有25只，其中超过30%的有15只，超过50%的有2只 [2][14] - 消费类REITs表现最为亮眼：在涨幅前10的产品中占据4席，在前20的产品中占据8席 [4][18] - 产业园区REITs普遍承压：在年内跌幅前十的产品中占据7席，成为截至11月末唯一负收益的板块 [6][20] - 具体板块表现：截至11月末，消费设施、租赁住房分别上涨22%和13%；产业园区收益垫底 [6][20] 领涨与领跌产品案例 - 涨幅冠军为易方达华威市场REIT（消费基础设施），截至12月10日上涨73.31%，上市首日因涨30%而停牌 [3][17] - 涨幅亚军为国泰海通济南能源供热REIT（市政设施），年内上涨66.81%，发售时公众认购倍数创下当时行业新高 [3][18] - 跌幅最大的是中金湖北科投光谷REIT（园区基础设施），截至12月10日下跌22.57% [5][19] - 易方达广开产园REIT（园区基础设施）年内下跌17.11%，华夏和达高科REIT等多只产业园区产品跌幅超过10% [5][20] 机构对2026年市场展望与景气度判断 - 多位专家预计，2026年利率将处于区间波动状态，整体景气度有望在结构性分化中稳步提升 [7][20] - 市场将步入更为成熟、更具深度的新阶段，核心支撑逻辑在于宏观环境与资产属性契合，以及政策的持续深化与扩围 [7][21] - 当前市场处于政策红利释放与市场需求增长的“双重窗口期”，资产覆盖范围持续拓宽、扩募机制基本成熟、投资者结构日趋多元 [8][21] - 2026年市场仍将面临挑战，二级市场价格波动与溢价率分化是市场走向成熟和理性的必然特征，微观个体项目的经营表现将呈现波动分化 [10][23] 机构推荐的2026年配置方向与策略 - 看好具备刚性需求、现金流稳健、受益于明确政策支持以及扩募储备资产优质的细分领域 [8][22] - 建议重点关注新上市的新资产类别，如文旅、养老、港口、储能等 [9][22] - 配置上建议结合两种风格：一是抗周期、韧性强的资产类别，如消费基础设施、保租房和公用事业；二是关注已出现触底反弹迹象的承压类别，如能源、物流仓储和高速公路，寻找左侧交易机会 [9][22] - 扩募被认为是较好获取增量份额的机会 [9][22] - 在市场上行期，获取战略配售（战配）是对投资者更有利的方式，预计以战配为主的模式将继续 [10][23] 机构建议的长期投资评估框架 - 长期投资价值核心在于“好资产+好管家+好价格”，需评估底层资产的安全性、稳定性和成长性，寻找运营管理能力强、扩募潜力大的标的，在估值合理时介入 [10][23] - 应建立多维度深度评估框架，核心指标遵循“好资产、好管理、好未来”的逻辑 [11][24] - “好资产”指底层资产质量，需审视区域经济韧性、供需稀缺性及历史营收和可供分配金额的稳定性 [11][24] - “好管理”指运营效率与项目治理能力，决定资产能否得到运营提升 [11][24] - “好未来”决定基金的长期规模增长和收益提升潜力 [11][24]