2025年北京土地市场年度总结 - 2025年北京共成功出让40宗地块，总成交金额约1427.42亿元，成交宗数与上年同期基本持平 [1] - 城六区供地显著发力，带动市场溢价率回升，年内地块平均溢价率约为4.92%，同比提升1.24个百分点 [1][2] - 联合拿地成为市场主流，年内采用联合拿地模式的地块有14宗，而2024年仅为5宗，联合拿地量同比增长180% [1][5] 区域市场表现与溢价 - 海淀区以7宗供地居首，创下近五年峰值，其2025年供地规模达到2023年与2024年两年供地总量之和 [1][2] - 年内溢价率超15%的地块共计7宗，其中3宗坐落于海淀区，通州区和朝阳区各占2宗 [3] - 北京朝阳区太阳宫地块溢价率高达39.18%，创下2025年土地市场溢价率峰值，海淀区树村地块、朱房村0030地块分别以27.93%和25.04%的溢价率紧随其后 [3] - 市场分化加剧，稀缺优质地块备受追捧，而部分条件一般的地块多以底价或接近底价成交 [3] - 城六区供地量提升与2024年末推行的不限价地块政策形成叠加效应，共同助推土地市场热度回升 [3] 拿地主体结构分析 - 央国企仍为拿地绝对主力，拿地占比达92.69% [5] - 中建系房企表现尤为突出，累计斩获13宗地块，拿地金额达521.64亿元 [5] - 北京建工、北京城建、金隅集团、华润置地、招商蛇口等其他央国企合计拿下24宗地块 [5] - 民营企业逐步重返市场，以懋源地产为例，其在沉寂两年后于2025年强势回归，年内竞得2宗地块，追平2020年至2024年五年的累计拿地量，拿地金额达60.54亿元，创下近五年峰值 [1][8] - 懋源地产在朝阳区松榆里地块的竞拍中，经过166轮竞价，以50.24亿元总价、18.21%的溢价率从一众央国企竞争者中胜出 [8] - 此前表现积极的绿城中国，自2024年11月后截至2025年末，已近一年未在北京土地市场拿地 [9] 联合拿地模式深入解读 - 房企独立拿地趋势弱化，联合拿地模式占比显著提升 [5] - 联合拿地的核心是房企间的优势互补，尤以区域一级开发企业与二级市场房企的合作为典型，旨在整合资源、分散风险、提升项目去化效率与溢价 [6][7] - 以朝阳区黄杉木店地块为例，该地块由中建智地联合金茂、越秀、朝阳城发3家房企以126亿元竞得，是年内唯一一宗百亿元级地块 [6] - 央国企与区属房企合作拿地情形普遍，昌平区朱辛庄等地块均由央国企联合区属国资房企携手竞得 [6] - 分析认为联合拿地是应对市场调整的短期举措，长期将形成独立拿地与联合拿地并行的多元化格局 [7] 市场预期与政策影响 - 优质地块供应增加，叠加不限价政策落地，形成了良好的市场联动溢价效应，有效提振房企拿地积极性，并强化了市场对于房价的上涨预期 [3] - 少数优质民营房企重返北京土地市场，释放出市场预期向好、调整周期临近底部的信号 [8] - 政策层面强调“优供给”，核心在于控制传统增量供给以推进去库存，并提升拿地性价比，为2026年房企投资端带来明确机遇 [9] - 北京近期优化限购政策、出台房地产开发投资相关新政并着力优化营商环境，多重政策红利将有效降低企业拿地顾虑，提振2026年拿地积极性 [9]