2025年公募REITs市场发展回顾 - 截至2025年12月中旬，公募REITs已发行产品近80只，总市值突破2200亿元，资产类型涵盖十大领域，预计带动新项目总投资超1万亿元 [1] - 二级市场全年表现“先扬后抑”：上半年中证REITs全收益指数累计涨幅达14.2%，下半年因长端利率上行、解禁压力等因素出现明显回调 [1] - 一级市场发行以资产扩容与机制完善为核心驱动力，诞生了首批数据中心REITs、首单市政基础设施REIT等多个标杆项目 [1] 2025年市场表现与结构分化 - 截至2025年11月末，基础设施公募REITs已发行78只，发售基金2095亿元，总市值约2223亿元 [2] - 截至12月10日，全市场已上市77只产品中，年内上涨的有61只，占比近80%；下跌的有16只，占比约20% [2] - 年内涨幅超过20%的产品有25只，其中超过30%的有15只，超过50%的有2只 [2] - 消费类REITs表现最佳：在涨幅前10的产品中占据4席，前20中占据8席 [4] - 产业园区REITs承压明显：在年内跌幅前十的产品中占据7席，截至11月末是唯一负收益的板块，收益垫底 [5][6] - 消费设施和租赁住房板块截至11月末分别上涨22%和13% [6] 2025年领涨与领跌产品案例 - 领涨产品：易方达华威市场REIT（消费基础设施）年内上涨73.31%；国泰海通济南能源供热REIT（市政设施）年内上涨66.81% [3][4] - 领跌产品：中金湖北科投光谷REIT年内下跌22.57%；易方达广开产园REIT年内下跌17.11% [5] 2026年市场展望与景气度判断 - 多位专家预计，2026年利率将处于区间波动状态，整体景气度有望在结构性分化中稳步提升 [7] - 市场将步入更为成熟、更具深度的新阶段，政策红利持续释放与市场需求快速增长构成“双重窗口期” [7][8] - 市场在产品体系、发行机制、交易生态等方面相比境外成熟市场仍有提升空间，宏观经济不确定性可能导致底层资产经营承压 [8] 2026年投资机会与配置建议 - 看好具备刚性需求、现金流稳健、受益于明确政策支持以及扩募储备资产优质的细分领域 [8] - 建议重点关注新上市的资产类别，如文旅、养老、港口、储能等 [9] - 建议关注两种风格资产：一是抗周期、韧性强的类别，如消费基础设施、保租房和公用事业；二是能源、物流仓储和高速公路等可能出现触底反弹的类别，可关注左侧交易机会 [9] - 扩募是获取增量份额的重要机会 [9] 2026年投资策略与评估框架 - 长期投资价值核心在于“好资产+好管家+好价格”，应评估底层资产安全性、稳定性和成长性，寻找运营管理能力强、扩募潜力大的标的，在估值合理时介入 [11] - 建议构建多维评估框架，遵循“好资产、好管理、好未来”逻辑 [12] - “好资产”指底层资产质量，需审视区域经济韧性、供需稀缺性及历史营收和分红的稳定性 [12] - “好管理”指运营效率与项目治理能力，决定资产运营提升潜力 [12] - “好未来”指基金的长期规模增长和收益提升潜力 [12] - 建议结合防御性资产构建稳健底仓，并机会型寻找承压资产逆境反转的投资机会 [11] - 在市场上行期，获取战略配售（战配）是对投资者更有利的方式，预计以战配为主的模式将继续 [11]